تصرف عدوانی

آنچه در این مقاله می خوانید پنهان
1 تصرف عدوانی چیست :

تصرف عدوانی : هر شخصی ممکن است دارای یک مال غیر منقول باشد که در زبان عامیانه ملک گفته میشود مالک میتواند هر تصرفی که بخواهد روی ملک خود انجام دهد اعم از انتقال ملک و یا انتقال منفعت آن به دیگری ، ولی در صورتی که شخصی غیر ازخودمالک بدون اذن او تصرفاتی اعم از حقوقی و مادی داشته باشد  یا مجرم است و یا دارای مسئولیت مدنی و قراردادی خواهد شد.

ما در این مختصر به شما خواهیم گفت تصرفات شخصی غیر از مالک بر روی اموال او چه عواقبی اعم از حقوقی و کیفری خواهد داشت و در غالب تصرف عدوانی برای اخراج شخص متصرف ملک چه اقداماتی میتوان انجام داد :

 

جهت دریافت مشاوره از دیده بان حقوق امیر با شماره های زیر تماس حاصل فر مایید.

شماره تماس : 02188928542_02188928452

آدرس : تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57

 

تصرف عدوانی چیست :

به موجب قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است یعنی هرکسی که مالی در تصرف دارد یعنی مالک آن است مگر خلافش اثبات شود بنابراین اگر مالی بدون یک رابطه قانونی مشروع در دست شخص دیگر باشد متصرق غیر قانونی محسوب خواهد شد از انواع دعوی تصرف عدوانی میتوان دعوای مزاحمت از حق و ممانعت از حق را نام برد

عدوانی :

یعنی اگر شخصی با زور و اجبار و بدون رضایت مالک یا مستاجر زمین یا ملک او را تصرف کند

تصرف عدوانی به 2 صورت قابل پیگیری است :

  • حقوقی
  • کیفری

طرح دعوی تصرف عدوانی حقوقی و کیفری از جهاتی با هم متفاوت است مثلا اگر دعوی کیفری مطرح کنید دیگر نمیتوانید دعوی حقوقی را مطرح نمایید ولی برعکس ان قابل انجام است .

اثبات تصرف عدوانی :

  • متصرف قبلی اثبات کند که ملک مشروع و قانونی در تصرف او بوده است به عبارتی کسی که ملکی را به صورت غیر قانونی تصرف کرده باشد نمیتواند علیه متصرف جدید طرح دعوی رفع تصرف عدوانی نماید

 

  • با اثبات غیر قانونی بودن تصرف متصرف فعلی ، متصرف عدوانی شناخته شود

تصرف عدوانی

مدت تصرف چقدر باشد :

خواهان دعوی باید حداقل به مدت زمان عرفی در ملک تصرف کرده باشد که رویه قضایی در این خصوص متفاوت بوده و معمولا مدت 1 سال را در نظر میگیرند

مراحل طرح دعوی :

اولین قدم برای طرح یک دعوی ، دادخواهی از طربق تنظیم یک دادخواست برای رسیدگی در یک دادگاه حقوقی صالح است بنابراین باید در اولین فرصت به یکی از خدمات قضاییه های محل زندگی خود مراجعه و دادخواست حقوقی خود را برای ثبت ارائه دهید .

پس از ثبت دادخواست ، به دادگاه صالح ارجاع میشود و در آنجا با تعیین شعبه رسیدگی و تعیین وقت دادرسی شما احضار و دفاعیات خود را مطرح می نمایید .

ادله لازم برای طرح دعوی :

مطابق ماده ای از قانون آیین دادرسی مدنی دعوی تصرف یعنی متصرف سابق (کسی که قبلا ملک را در تصرف داشته است )مدعی است که شخص دیگری بدون رضایت او مال غیر منقولی را از تصرف او خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید بنابراین صرف اثبات تصرف سابق کافی است و نیازی به ادله دیگری نیست حتی سند رسمی مالکیت و دادگاه بر مبنای همان تصرف حکم صادر می نماید.

ارائه سند مالکیت در دعوی تصرف عدوانی : همانطور که گفته شد سند رسمی مالکیت در دعوی تصرف عدوانی میتواند فقط یک اماره باشد یعنی دادگاه نمیتواند به صرف ارائه یک سند حکم به نفع متصرف سابق دهد و اگر مورد تردید و انکار و یا حتی جعل قرار گیرد دادگاه به این موضوع رسیدگی خواهد کرد بنابراین در این نوع دعوی صرف تصرف با گذشت مدت زمان عرفی برای صدور حکم محکومت متصرف فعلی کافی است .

آیا خواهان دعوی همان مالک است :

در این نوع دعوی لزوما خواهان دعوی مالک محسوب نمیشود همانطور که گفتیم دادگاه حقوقی بر اساس سابقه تصرف حکم صادر خواهد کرد چه متصرف مالک باشد چه نباشد بنابراین ذینفع می تواند طرح دعوی حقوقی نماید

دادگاه صالح به رسیدگی کدام است ؟

صلاحیت در واقع شایستگی و اقتداری است که قانون گذار به یک دادگاه برای رسیدگی دعاوی می دهد بنابراین برای رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دادخواست باید برای رسیدگی به دادگاه محل وقوع ملک داده شود که صالح به رسیدگی خواهد بود .

پرداخت هزینه های دادرسی :

هزینه های دادرسی یا بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود و یا بر اساس مبلغ مقوم شده خواهان در داخواست ولی در طرح دعوی تصرف عدوانی مطابق قانون ایین دادرسی مدنی هزینه دادرسی مطابق دعاوی غیر مالی محسوب خواهد شد .

از مزایای طرح دعوی تصرف عدوانی :

1)خارج از نوبت رسیدگی میشود

2)اجرای رای فوری است و حتی تجدید نظر خواهی مانع از اجرای حکم نخواهد شد

3) فاقد رعایت تشریفات دادرسی است( تصرف عدوانی )

تصرف عدوانی در مال مشاع ممکن است :

گاهی مالکیت یک مال علاوه بر اینکه به یک شخص تعلق دارد ممکن است در یک مالی اشخاص متعدد دارای حق مالکیت باشند و به اصطلاح با یکدیگر شریک باشند تصرف در مال دیگری باید به اذن و اجازه مالک باشد بنابراین اگر هریک از شرکا در مال مشاع بدون اذن شریک خود تصرف کند چه آنرا به دیگری منتقل کند و یا در آن تصرفات مادی دیگر نماید باید با اجازه شرکای دیگر باشد در غیر اینصورت می توان بر علیه او به عنوان مثصرف غیر قانونی طرح دعوی نمود

تصرق عدوانی در مال مورد وصیت از طریق دیگر وراث :

مال مورد وصیت و یا اموال متوفی پس از مرگ پس از پرداخت دیون به وراث منتقل میشود و همگی در مال دارای مالکیت مشاعی خواهند بود یعنی هرورثه به نسبت سهم خود مالک مال محسوب میشود و هرکدام از ورثه با دیگر وراث شریک محسوب میشود بنابراین تصرف هریک بدون اذن دیگری مشمول تصرف عدوانی خواهد شد

پرداخت اجرت المثل در صورت محکومیت ورثه متصرف غیر قانونی:

در قانون درصورتی که شخصی بدون اجازه مالک در مال او تصرف کند ملزم  است اجرت المثل ایام تصرف خود را پرداخت کند بنابراین اگر هریک از وراث بدون اذن دیگری متصرف مال ورثه ای باشد یعنی یکی از انها در خانه موروثی ساکن شود ملزم است اجرالمثل ایام تصرف را پرداخت نماید

اگر در ملک تصرفی خانه ای ساخته شود و یا زراعت کنند تکلیف چیست :

قانونگذار هرکسی را که در ملک تصرفی احداث بنا کرده باشد و یا درختی کاشته باشد در صورتی که متصرف مدعی مالکیت باشد و در ظرف 1 ماه از تاریخ اجرای حکم در بابا مالکیتش به دادگاه صالح حقوقی دادخواست دهد و آنرا اثبات کند حکم به تخریب یا قلع و قمع نخواهد داد در غیر این صورت متصرف باید درخت کاشته شده را غرس کند و یا بنای ساخته شده را تخریب نماید

قانون گذار به مالک این اختیار را داده است که در صورت محکومیت متصرف در خواست اجرات المثل ملک خود را بنماید .

تصرف عدوانی

در صورتی که در ملک زراعت شود :

قانون گذار شرایطی را پیش بینی کرده است

  • اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید فورا محصول را برداشت و اجرت المثل را به مالک پرداخت کند چه بذری روییده شده باشد چه نشده باشد

 

  • محکوم له یا خواهان می تواند با توافق متصرف عدوانی قیمت زراعت را نسبت به سهم اوو دسترنجش پرداخت و ملک را تصرف کند یا ملک را تا پایان برداشت در تصرف متصرف عدوانی باقی گذارد و اجرت المثل را مطالبه نماید

 

  • محکوم له می تواند متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید

آیا مستاجر می تواند طرح دعوی تصرف عدوانی نماید:

به طور کلی اشخاصی که ملکی را از طرف مالک متصرف هستند میتوانند به قائم مقامی مالک در برابر متصرف غیر قانونی طرح دعوی تصرف عدوانی نمایند مثلا اگر مالک ملک خود را اجاره دهد و شخص دیگری غیر از مستاجر آن خانه را متصرف شود و مانع استفاده مستاجر گردد ، مستاجر می تواند به نمایندگی مالک طرح دعوی نماید حتی اگر متصرف غیر قانونی مالک ملک باشد

سرایدار در چه صورت متصرف غیر قانونی محسوب می شود :

سرایدار یک ساختمان به عنوان امین است بنابراین چون قراردادی بین او و مالکین نمیباشد ابتدا باید اظهارنامه ای مبنی بر مطالبه مال امانی و تخلیه سوئیت سرایداری به او داده شود  و اگر پس از ابلاغ اظهارنامه از آن رفع تصرف نکرد ظرف 10 روز از ابلاغ نتصرف غیر قانونی محسوب میشود و می توان بر علیه او دعوی تصرف عدوانی نمود

ما در این مختصر برای شما تصرف عدوانی را تعریف و مراحل رسیدگی های قضایی را تشریح کردیم به طور کلی دراموال غیر منقول مانند زمین ، خانه اشخاصی می توانند ملک صاحب ملک را یا تصرف غیر قانونی کنند یعنی بدون رضایتش از ملکیت او خارج کرده و یا مانع ازاستفاده صاحب حق از حقوقش نسبت به آن ملک شوند و یا حتی برای او مزاحمت ایجاد کنند .

که هریک در غالب خود دارای دفاعیات و رسیدگی های قضایی است تیم حقوقی  ما با سابقه ای درخشان در امور ملکی و پرونده های حقوقی شما را در رسیدن به حق قانونی با مشاوره های مستمر و پیگیری های قضایی در رسیدن به حق پشتیبان خواهند بود و برای یک نتیجه مطلوب و رضایت بخش همراهی خواهد کرد

تکلیف مالک زمین در زراعت عدوانی

درصورتی که در ملک مورد حکم تصرف عدوانی زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید‌فوری محصول را برداشت و اجرت‌المثل را تأدیه نماید.

چنانچه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه اینکه بذر روییده یا نروییده باشد محکوم‌له‌پس از جلب رضایت متصرف عدوانی مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف‌نماید یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت‌المثل آن را دریافت کند.

همچنین محکوم‌له می‌تواند‌متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید.

‌درصورت تقاضای محکوم‌له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف نیز محکوم می‌نماید.

رفع تصرف عدوانی کیفری :

در امور کیفری مجرم باید با علم به موضوع جرم و از روی عمد عمل مجرمانه را مرتکب شود بنابراین مترف عدوانی کیفری مال غیر منقول را با عمد و علم باید بدون اذن مالک و یا رضایت او از تصرف مالک خارج کرده است مطابق قانون مجازات اسلامی مرتکب به مجازات یک ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

شرایط دعوای تصرف عدوانی حقوقی:

1-  دعوای تصرف عدوانی لزوما در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود ؛ مانند خانه و زمین . بنابراین ، در مورد اموال منقول همچون خودرو امکان اقامه دعوای تصرف عدوانی وجود ندارد .

2- خواهان دعوا یعنی کسی که می خواهد دعوای تصرف عدوانی اقامه کند بایستی حتما خودش ، قبل از متصرف عدوانی ، در آن مال غیر منقول متصرف بوده باشد .

3-نکته مهم این است که تصرف خوانده یعنی کسی که دعوای تصرف عدوانی علیه او مطرح می کنیم ، بایستی بعد از خوانده مال را تصرف کرده باشد . اگر خود خوانده هم قبل از خواهان متصرف بوده باشد ، در اینصورت خواهان متصرف سابق نیست ؛ پس نمی تواند دعوای تصرف عدوانی را اقامه نماید .

4- تصرف مذکور دراین ماده بایستی بصورت عدوانی بوده باشد . پس در صورتی که تصرف دیگری در مال غیر منقول دارای جنبه قانونی داشته باشد و با رضایت صورت گرفته باشد ، نمی توان آن را تصرف عدوانی دانست . قانونگذار مفهوم ” تصرف عدوانی ” را مشخص نکرده است ، اما عبارت ” بدون رضایت ” بکار برده شده است که تا حد زیادی مفهوم ” عدوانی ” را بیان می کند .

تفاوت دعوی تصرف عدوانی و ممانعت از حق و مزاحمت و خلع ید در چیست؟

در دعوی تصرف عدوانی صرف تصرف متصرف سابق کفایت می کند ،و اینکه اثبات گردد ملک بدون رضایت مالک و بصورت غیر قانونی  از تصرف وی خارج شده.

و لکن  دردعوی خلع ید خواهان باید الزاما مالک رسمی ملک( سند تک برگی یا منگوله دار) داشته باشد ،که بتواند دعوی خلع ید را علیه متصرف مطرح کندو لکن در دعوی تخلیه ملک، ملک با رضایت مالک یا متصرف سابق در اختیار متصرف جدید قرار داده شده است.

تصرف شریک مشاعی عدوانی محسوب خواهد شد :

تصرف شریک مشاعی در سهم شرکاء دیگر بدون رضایت آنها،  اگر با سوء نیت باشد ،تصرف عدوانی محسوب می شود.

چه مدت تصرف شامل تصرف عدوانی خواهد شد ؟

خواهان دعوی تصرف عدوانی ،میبایست حداقل بمدت عرفی ،در ملک تصرف داشته باشد که  عملا رویه  شعبات  در این مورد  متفاوت است ( معمولا 1 سال )

در تصرف عدوانی صرف تصرف کافی است؟

در دعوی تصرف عدوانی صرف تصرف متصرف کافی  است ومانند دعوی خلع ید نیاز به  احراز مالکیت رسمی خواهان نیست.

ذی سمت بودن خواهان دعوی تصرف عدوانی:

کسانی که قائم مقام مالک هستند نیز می توانند به نمایندگی از طرف مالک طرح دعوی رفع تصرف عدوانی نمایند مانند سرایدار و….

استنادات قانونی رفع تصرف عدوانی:

ماده 37 قانون مدنی:

تصرفی که ثابت شود ناشی از مملک یا ناقل قانونی نیست معتبر نخواهد بود.

ماده 35 قانون مدنی:

تصرف بعنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر خلاف آن ثابت شود.

تصرف عدوانی

ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی:

دعوای تصرف عدوانی عبارتست ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال منقول را از تصرف متصرف خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.

نکته .دعوی تصرف متصرف صرفا در مال غیر منقول مصداق دارد و در اموال منقول نمی توان دعوی تصرف عدوانی را مطرح نمود.

ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی:

در دعوای تصرف عدوانی ،ممانعت از حق و مزاحمت ،خواهان باید اثبات کند که موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی یا قبل ازممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده یاو بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است.

ماده 162 قانون آیین دادرسی مدنی:

در دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق ،ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق می باشد مگر آنکه طرف دیگر ،سبق تصرف و استفاده از حق خود را را به طریق دیگر اثبات کند.

ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی:

کسی که راجع مالکیت یا اصل حق ارتفاق یا انتفاع ،اقامه دعوی نموده ،نمی تواند نسبت به تصرف عدوانی وممانعت از حق طرح دعوی کند.( تصرف عدوانی )

ماده 690 قانون مجازات اسلامی:

هرکس با عملیاتی اقدام به تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق نماید به یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود.

خلع ید دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول مانند مغازه و آپارتمان و.. علیه متصرف غیر قانونی یا غاصب مطرح می کند تا ملک را از تصرف او خارج کند این نوع دعوی در امور حقوقی مطرح می شود.در دعوی خلع ید ما میبایست حتما مالک رسمی سند باشیم و اگر سندتان قولنامه و یا مبایعه نامه باشد نمی توانید دادخواست خلع ید بدهید.

خلع ید :

خلع ید در لغت به معنای چیزی را از دست کسی درآوردن . به سلطه کسی بر چیزی خاتمه دادن است .

مفهوم عامیانه :

خاتمه و پایان دادن به سلطه و تسلط کسی که با قهر، غلبه و عدوان ( یعنی زور و اجبار ) در ملک دیگری اعم از … زمین و خانه و یا آپارتمان و یا مغازه ، غصب و تصرف نموده است .

به عبارتی دعوی است که از ناحیه مالک رسمی ملک غیر منقول اعم از زمین ، مغازه و … علیه متصرف غیر قانونی ملک و یا غاصب ، مطرح می شود .

مفهوم حقوقی خلع ید :

دعوایی است که از ناحیه مالک یک مال غیر منقول ( مثل زمین ،خانه ،مغازه ) بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود ، آن دعوا را  اقامه می نماید و از مرجع صالح می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و  به وی تحویل نماید .

مفهوم لغوی غصب :

غصب در لغت به معنای گرفتن و اخذ چیزی از دیگری است .

مفهوم غصب در قانون مدنی:

ماده 308 قانون مدنی در رابطه با غصب بیان داشته که : غضب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان به عبارتی اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی در حکم غضب است .

سایر استنادات قانونی …

مواد 313 و 314 و 582 الی 584 قانون مدنی در باب غصب

نحوه خلع ید از غاصب چگونه است ؟مستاجر-پیمانکار

نحوه طرح دعوی اینگونه است مالک با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال مراجعه می کند و با تنظیم دادخواست به طرفیت متصرف مال (زمین – مغازه – آپارتمان و…) را مطالبه می کند .

خلع ید مشاعی چیست؟ (ورثه ای)

در مال مشاع چون تمامی شرکا یا ورثه در زره زره مال شریک هستند در نتیجه هریک از شرکا که در خارج از سهم خود تصرفی کند متصرف غیر قانونی محسوب خواهد شد و مالک قسمت تصرف شده می تواند در خواست خلع ید کند بنابراین مطابق قانون اجرای احکام در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک صادر شود از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک مطابق مقررات املاک مشاعی است یعنی فقط در سهم خودش است .

مثال:

ملک شخص الف در تصرف شخص ب باشد بطوری که شخص الف راضی به تصرفات شخص ب در ملکش نباشد . وی می تواند با تقدیم دادخواست خلع ید به دادگاه ذی صلاح عدم ادامه ی تصرف شخص ب را در ملکش خواستار باشد .

 

انواع دعوی خلع ید :

الف: خلع ید از املاک غیر مشاعی

در این نوع خلع ید ،دادگاه مکلف است پس از تخلیه ملک، آن را تحویل مالک بدهد .

ب: خلع ید در املاک مشاعی

در این نوع خلع ید دادگاه ملک را از تصرف شریک مشاعی ، خارج نموده ، و تحویل هیچ یک از مالکین ملک مشاعی نمی دهد تا آنها بین خود تعیین تکلیف نمایند ( به عبارتی یا ملک را به فروشند و یا تصمیم دیگری بگیرند )

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی :

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی دیگر از ملک مشاع صادر می شود از تمام ملک خلع ید می شود ، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده ، مشمول مقرارت املاک مشاعی می شود.

آیا اجرای حکم خلع ید مانع افراز است :

صدور حکم خلع ید ملازمه ای با افراز آن نخواهد داشت چون تصرفات محکوم له شامل همان مقررات املاک مشاعی است.

مدت صدور حکم  :

در حکم خلع ید غاصب 20 روز مهلت تجدید نظر دارد و برای صدور حکم خلع ید مدت زمان دقیقی تعیین نشده است و ممکن است چند ماه زمان ببرد.

مدت اجرای حکم :

در صورتی که حکم صادره مبنی بر رفع تصرف باشد بلافاصله به دستور مرجع صادر کننده حکم توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع آن نخواهد شد در صورت فسخ رای اقدامات اجرایی به دستور دادگاه به حالت قبل بر می گردد .

تصرف عدوانی

رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور :

بموجب قانون مدنی عقد وقف صرفاً بوسیله شهادت شهود قابل اثبات نیست، از این رو بدیهی است که غاصبیت ید متصرف به‌ عنوان مالکیت با سبق تصرف بوسیله شهادت شهود قابل اثبات است.

شرایط طرح دعوی :

1.تصرف متصرف بر ملک غاصبانه ( غیر قانونی ) باشد

مثلا اگر متصرف مستاجر باشد و یا ملک را از مالک قانونی آن خریداری کرده باشد، علیه او نمی توان دادخواست خلع ید در محکمه تقدیم نمود. ( تصرف عدوانی )

  1. طرح کننده دعوی خلع ید می بایست مالک رسمی ملک باشد .

به عبارتی سند رسمی تک برگی و یا منگوله دار داشته باشد پس کسی که با مبایعه نامه و قولنامه مالک ملک میباشد ، نمی توانید دادخواست خلع ید علیه متصرف بدهد

3.خلع ید در اموال غیر منقول مصداق دارد

اموال غیر منقول اموالی هست که نقل و جابجایی آن به راحتی مقدور نباشد و یا مستلزم خرابی محل آن باشد مثل زمین و بناء و…

تفاوت دعوی خلع ید با دعوی تصرف عدوانی

منشاء و مبنای دعوای خلع ید، غصب متصرف ملک است به عبارتی هیچ قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف تنظیم نگردیده است. اما در تخلیه ملک، قرارداد ومدرکی بین مالک و متصرف که دلالت بر رابطه آنها باشد، وجود دارد مثل قرارداد اجاره

نکاتی در این باب :

  1. دارنده منافع ( مستاجر ) منوط به آنکه سند اجاره وی رسمی باشد ( در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد ) نیز می تواند علیه متصرف غیر قانونی (غاصب ) دادخواست خلع ید بدهد
  2. اگر کسی علاوه بر تصرف غیر قانونی ، در ملک دیگری بنای احداث و یا درختی را کاشته باشد می توان علاوه بر دادخواست خلع ید ، قلع و قمع بنا ء و یا قطع در ختان آن محل غصب شده را خواست.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید :

بهتر است بدانیم که ؛دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.بنابرایندر مورد ملکی است که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم.

در تخلیه ید، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست .

 

نتیجه :

پس می بایست اگر می خواهید دادخواست خلع ید علیه ، متصرف غیر قانونی ملک بدهید الزاما می بایست مالک رسمی ملک باشد .
و اگر مدعی مالکیت ملک با سند و قولنامه و مبایعه نامه عادی باشید نمی توانید دادخواست خلع ید بدهید

خلع ید در قانون : ( تصرف عدوانی )

خلع ید در لغت به معنای چیزی را از دست کسی درآوردن . به سلطه کسی بر چیزی خاتمه دادن است .

مفهوم حقوقی خلع ید در قانون :

دعوایی است که از ناحیه مالک یک مال غیر منقول ( مثل زمین ،خانه ،مغازه ) بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود ، آن دعوا را  اقامه می نماید و از مرجع صالح می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و  به وی تحویل نماید .

مفهوم عامیانه خلع ید در قانون :

خاتمه و پایان دادن به سلطه و تسلط کسی که با قهر، غلبه و عدوان ( یعنی زور و اجبار ) در ملک دیگری اعم از … زمین و خانه و یا آپارتمان و یا مغازه ، غصب و تصرف نموده است .

به عبارتی دعوی است که از ناحیه مالک رسمی ملک غیر منقول اعم از زمین ، مغازه و … علیه متصرف غیر قانونی ملک و یا غاصب ، مطرح می شود .

مفهوم لغوی غصب :

غصب در لغت به معنای گرفتن و اخذ چیزی از دیگری است .

خلع ید مشاعی چیست؟ (ورثه ای)

در مال مشاع چون تمامی شرکا یا ورثه در ذره ذره مال شریک هستند در نتیجه هریک از شرکا که در خارج از سهم خود تصرفی کند متصرف غیر قانونی محسوب خواهد شد و مالک قسمت تصرف شده می تواند در خواست خلع ید کند .

بنابراین مطابق قانون اجرای احکام در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک صادر شود از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک مطابق مقررات املاک مشاعی است یعنی فقط در سهم خودش است.

نحوه اجرای حکم خلع ید در قانون:

اجرای حکم خلع ید پس از قطعیت توسط دادورز و مأمورین نیروی انتظامی قابلیت اجرا پیدا می نماید.

شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف :

1-بنا به دستور خوانده عمل انجام شده باشد.

2-از لحاظ عرفی، اجرتی برای آن عمل وجود داشته باشد.

3-قصد تبرعی از سوی عامل برای عمل وجود نداشته باشد.

نحوه محاسبه اجرت المثل :

زمانی که اجرت تصرف در قرارداد قید شده باشد این اجرت المسمی محسوب میشود اما زمانی که در قرارداد قید نشده باشد به آن اجرت المثل ایام تصرف می گویند که تعیین میزان آن معمولا توسط کارشناس دادگستری انجام میشود اما در مواردی میزان آن در قرارداد توسط طرفین تعیین میشود.

ارکان دعوای مطالبه اجرت المثل در قرارداد اجاره :

ارکان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل به صورت زیر می باشد:

الف) خواهان که به عنوان موجر دعوی را مطرح می نماید، مالک یا ذی نفع در ملک باشد.

ب) مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.

ج) تصرف خوانده در عین اجاره به یکی از این دو صورت انجام گرفته باشد:

1-مالک یا موجر رضایت به تصرف مستأجر نداشته باشد. در این صورت مستآجر به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، حتی در صورت عدم استیفای منفعت، الزام دارد.

2-مالک یا موجر موافق ادامه تصرف مستأجر بر ملک باشد. در این صورت اگر مستأجر، استیفای منفعت بر ملک داشته باشد، باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید.

دادگاه صالح رسیدگی به دعوای اجرت المثل :

دادگاه صالح برای رسیدگی به این نوع دعوی در صورتی که زیر 20 میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است و در غیراینصورت دعوای مطروحه در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد.

امروزه با توسعه و گسترش شهرنشینی و همچنین مبادلات و معاملات گسترده ، بی تعهدی و بی اخلاقی در جامعه گسترش پیدا کرده است به گونه ای که کمتر کسی نسبت به قول و تعهد خود پابرجاست یکی از این اتفاقات رایج استفاده از اموال مالک بدون رضایت وی است که این امر سبب اختلافات گسترده بین طرفین می شود که از جمله آن خلع ید از مال مشاعی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف است.

زمانی که مال مشاعی توسط شریک تصرف غیرقانونی میشود میتوان خارج کردن وی از طریق اقدام قانونی و همچنین مطالبه میزان هزینه ای که وی بدون اجازه و رضایت مالک متصرف شده را مدعی شد.در صورت تمایل می توانید تا پایان مقاله با ما همراه باشید.

خلع ید ملک چیست؟( تصرف عدوانی )

هر شخصی که بدون اذن مالک آن در ملکی وی تصرف نماید و به عبارتی ملک وی را غصب کند و ثابت شود که بدون رضایت مالک و اجازه او این تصرف صورت گرفته است، مالک میتواند از طریق دعوای رفع تصرف یا خلع ید(حسب مورد ) نسبت به اخراج شخص متصرف از ملک خود اقدام نماید.

دعوی خلع ید منافع ملک چیست ؟

دعوی خلع ید دعوایی است که خواسته آن ، انتزاع ید عدوانی یا غاصبانه متصرف عدوانی از ملک غیر منقول است که از سوی مالک ملک اقامه می شود.

دعوای خلع ید مربوط به مال غیر منقول است و در مورد اموال منقول، دعوای استرداد مطرح می‌شود.

دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.

دعوای خلع ید در دو صورت مطرح می شود. صورت اول مربوط به موردی است که متصرف از ابتدای تصرف بدون اذن مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و صورت دوم مربوط به موردی است که تصرف شخص ابتدا با اذن مالک شروع شده است اما در نهایت بدون اذن او ادامه پیدا کند.

ارکان دعوی خلع ید منافع ملک :

غیر منقول بودن موضوع دعوی ( مانند زمین، خانه، آپارتمان )

استیلاء و وضع ید مدعی علیه

عدوانی بودن تصرفات متصرف

مالکیت خواهان

 

طرح دعوای خلع ید منافع ملک مشاع :

مطابق ماده 581 قانون مدنی تصرفات هر یک از شرکا (در املاک مشاعی)، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع احکام فضولی است.

به این معنی که چنانچه تصرفات شریک در ملک مشاعی، بدون اذن شریک دیگر باشد یا با اذن بوده ولی تصرفات خارج از حدود اذن باشد و یا اینکه مالک مشاعی از اذن خود (اجازه استفاده شریک دیگر) رجوع نماید، در این صورت هر یک از مالکین مشاعی میتوانند درخواست خلع ید از ملک مشاع برای تمام یا بخشی از مالکین را بخواهند.

نکته :

برای خلع ید نیازی به مالکیت بر ملک نیست و مالکیت ولو مشاعی بر منافع نیز کفایت نموده و در این صورت موضوع از تحت شمول ماده ۲۲ قانون ثبت خارج و ابراز سند رسمی الزامی نبوده و غاصب ملزم به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف است.

دعاویی مرتبط با خلع ید منافع ملک :

دعاوی دیگری در ضمن دعوای خلع ید مطرح شود، مانند دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف یا دعوای قلع و قمع مستحدثات و … .

تفاوت دعوای خلع ید منافع ملک با دعوای تخلیه ملک:

منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.

اما در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند.

خلع ید منافع ملک حق کسب یا پیشه و سرقفلی :

مستأجری که می خواهد علیه شریک خود طرح دعوی خلع ید نماید باید مالک رسمی و ثبتی حق کسب یا پیشه یا سرقفلی باشد.

چنانچه عین مستأجره جزو مناطقی باشد که قانون روابط مؤجر و مستأجر در آن منطقه حاکم نباشد در صورت درخواست تخلیه، در این مورد بلحاظ عدم حکومت قانون روابط مؤجر و مستأجر محکوم به رد خواهد بود و چنانچه تقاضای خلع ید شود دادگاه مستندا به ماده 308 قانون مدنی حکم به خلع ید مستأجر می دهد.

اما اگر قانون روابط مؤجر و مستأجر در آن منطقه حاکم باشد، به محض انقضاء مدت اجاره، در صورت درخواست تخلیه از ناحیه شریک دیگر دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی به استناد ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه عین مستأجره صادر خواهد گردید.

ا در این مختصر به شما خواهیم گفت که یک وکیل مجرب در فرمانیه کیست و چگونه یک وکیل از بدو تشکیل تمدن بشری مورد نیاز هر جامعه حقوقی بوده است همچنین خواهیم گفت که وکیل چگونه می تواند یک وکیل خلاق باشد که بتواند با سابقه ای درخشان از پرونده های کیفری و حقوقی خود بتواند از شما دفاعی موفق خواهد داشت .

با ظهور تمدن بشر و تشکیل زندگی اجتماعی انسانها در تقابل با یکدیگر با بروز مشکلات  عدیده ، بیش از بیش به داشتن یک داور برای حل و فصل اختلافات خود ضروری دانستن بنابراین گاه با تعیین داور حل و فصل اختلاف انجام میشد همچنین در تاریخ بشر دیده شده است که قضات شاهی برای تمام عمر انتخاب  و عالی ترین مقام قضایی بوده اند و به اختلاف پایان می دادند.

شغل وکالت و حضور آن در قوانین ایران:

اولین بار با پیدایش تمدن بشری در ایران اگرچه به نام های دیگر به وجود آمده است و با آمدن اسلام به ایران محاکم مذهبی در این میان نقش به سزایی در حل و اختلاف و دعاوی و رسیدگی به جرایم اجتماعی داشتند اگرچه با گسترش حوزه وکالت بسیاری از زمامداران از حرفه وکالت و افراد شاغل در این حرفه خوششان نمی آید .

که در این راستا با وضع قوانینی سعی در محدود کردن شغل وکلای دادگستری کرده اند ولی به مرور زمان این حرفه و افراد شاغل در آن به احترام و جایگاه خود را به دست آورد و امروزه در کشورهای زیادی مجمع های مستقلی است که بر اعضای خود نظارت می کنند.

جایگاه وکیل از قبل تا به امروز:

در طول تاریخ بشر همواره چهره وکیل مدافع و وکالت در خور حوادث و وقایع بوده است و در اداره امور اجتماعی به عنوان یک شغل حرفه ای و تخصصی و از موجه ترین مشاغل با سابقه ای به اندازه قدمت تاریخ بشر بوده است نمایان شده است.

وکالت در ایران بعد از اسلام:

مستندا به ادله اربعه و مدارک مسلم درباره جواز و حقانیت وکالت در کتب فقهی اشاره شده است و وکیل در دفاع از مردم در محاضر شرعی و محاکم و مراجع عرفی به کار رفته است و همچنین به عنوان امین قائم مقام فرد محسوب شده است در اسناد به جا مانده گاهی وکیل را مامور اجرای اوامر سلطان و اوامر مالی در برابر وزیر به کار برده اند.

و طبق منابع زیاد فارسی در باره وکیل و قاضی  سخن به میان آمده  به گونه ای که تاریخ در زمینه قانونگذاری و داروی و وکالت گواهی می دهد و وکلا در طول تاریخ متمدن بشر و تاریکی های جامعه استبدادی از حقوق افراد دفاع کرده  و اجرای قانون و عدالت را خواستار می شدند.

تخصصی شدن حرفه وکالت :

با پیشرفت تمدن و صنعت مشکلات روابط اجتماعی رو به افزون است بنابراین وکلا باید در هر نوع اختلاف کما اینکه موردی خاص و به روز باشد واقف باشد و اطلاعات آنها به روز و در رویارویی با آنها بتوانند با داشتن مهارتهای دفاع و تسلط بر قوانین با پیچیدگی مسائل و پرونده های حقوقی به صورت شخصیتی توانا برای حل آنها و مشاوره لازم حل و فصل کنند.

در ذیل به مواردی که یک وکیل مجرب و حرفه ای فرمانیه می تواند وکالت کند اشاره می شود:

  • وکالت در امور حقوقی که شامل( وکالت در امور خانواده مهریه ، نفقه ، اجرت المثل ، حضانت ، نگه داری)
  • امور ملکی و ثبتی ، قراردادهای مشارکت در ساخت ، اجاره ، سرقفلی، حق کسب و پیشه ، تخلیه و..
  • وکالت در امور کیفری شامل( رسیدگی به جرائم کلاهبرداری ، سرقت؛ جعل ،استفاده ازسند مجعول ،رابطه نامشروع ، جرایم علیه عفت عمومی و…….
  • وکالت در امور شرکتها ( ثبت ،اختلافات ثبتی،انعقاد قراردادها ، صدور اسناد تجارتی به وکالت از شرکت و یا ضمانت و…

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:شرایط حضانت فرزند به چه صورت است؟ نکات قانونی مربوط به حضانت فرزند در طلاق توافقی

تخلیه ملک تجاری استیجاری دهد؟

مالک ملک در موارد ذیل ،در صورتی که  مستاجر ملک (  دارنده  حق کسب و پیشه و سرقفلی ) باشد ، می تواند درخواست تخلیه مغازه یا ملک تجاری و…را به جهت نیازشخصی بنماید.

1-در صورت نیاز شخصی مالک و اولاد و یا پدر و مادر و همسر وی به سکونت در ملک استیجاری مشخص شودو یا اینکه چنانچه  افراد نامبرده ، محل و یا ملک دیگری جهت سکونت شخصی نداشته باشند.

چرا که عده ای از قضات قائل به این امر هستند که مالکی که ملک شخصی دارد لزومی ندارد در ملک استیجاری ساکن گردد.

2-مورد اجاره میبایست متناسب برای سکونت، افراد نامبرده باشد مثلا یک مغازه 14 متری متناسب برای سکونت افراد خانواده نمی باشد
امکان دارد ملک متصل به مغازه متناسب برای سکونت مالک و…. باشد در این صورت امکان پذیرش هست. در صورت اختلاف ، دادگاه امکان دارد از این حیث مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع دهد

3.نیاز به سکونت شخصی، میبایست در زمان تقدیم دادخواست ایجاد شده باشد ،و این نوع دعوی مشمول اعتبار امر مختومه نمی باشد،هر زمان این مورد حادث شود ، مالک می تواند دادخواست دهد

4. مالک و مستاجر می توانند با تمسک به تامین دلیل با جلب نظریه کارشناس و یا تقاضای معاینه و تحقیق محلی ادعای خود را اثبات کنند.

مواعد پرداخت وجه و تخلیه:

موجر ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی میبایست حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند یا به صندوق تودیع نماید در غیر اینصورت حکم تخلیه ملغی و از درجه اعتبار ساقط میشود و مستاجر میبایست ظرف مدتی که کمتر از دو روز و بیشتر از 6 ماه نباشد حکم تخلیه را اجراء کند.

حق و حقوق مستاجر در صورت تخلیه ملک به جهت نیاز شخصی:

کل حق کسب و پیشه طبق نظریه کارشناس ، به مستاجر تعلق می گیرد.

بند 2 و 3 ماده مرقوم چیست ؟

در صورتی که محل کسب و یا پیشه یا تجارت ، مناسب برای سکنی هم باشد و مالک ( منظور مالک مشاعی) نمی تواند برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند.
در این موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت کل حق کسب و پیشه یا تجارت نیز به نفع مستاجر حکم خواهد داد .

ماده 15 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356:

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد ذیل نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه از دادگاه( دادگاه محل وقوع ملک ) جایز است

نویسنده این مقاله آقای داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری نویسنده کتاب قوانین حق کسب و پیشه و سرقفلی به زبان ساده میباشد.در صورت نیاز برای مشاوره با وکیل سرقفلی میتوانید با شماره های درج شده در سایت تماس بگیرید.

استنادات قانونی مشاوره حقوقی در خصوص تخلیه ملک به جهت نیاز شخصی:

ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود ، حکم دادگاه ضمن صدور حکم ، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد ، برای تخلیه تعیین می کند.

ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت، صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم مزبور، ملغی الاثر خواهد بود. مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هرگاه موجر، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجراییه کند، حکم صادر شده ملغی الاثر است.مگر این که بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه، توافق شده باشد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید: دعوی تخلیه به جهت تعدی وتفریط مستاجر

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب بر اساس قرارداد اجاره شماره ………. مورخ …….. شش دانگ یک باب مغازه تجاری خود را به سند مالکیت ……….. به مساحت …….. متر مربع واقع در ……… به شماره پلاک ثبتی ………. بخش ………. به خوانده محترم اجاره داده ام. مدت اجاره از تاریخ ……… تا تاریخ …….. به مدت ……… با مبلغ اجاره ماهیانه …….. ریال بوده است. اینجانب در حال حاضر شغلی ندارم تا به وسیله آن گذران زندگی نمایم و در تنگنای شدیدی قرار دارم و مبلغ اجاره ملک مورد نظر نیز برای هزینه های زندگی ام کافی نمی باشد و به ملک مورد اجاره برای کسب نیاز دارم.

بنده با وجود مراجعات بسیار اظهارنامه ای نیز به شماره ………. مورخ ……… برای خوانده ارسال نموده ام که ایشان هیچ اقدامی در جهت تخلیه و تحویل مورد اجاره انجام نداده اند. همچنین حقوق خوانده نیز با توجه به قرارداد اجاره و با جلب نظر کارشناس پرداخت خواهد شد. لذا با تقدیم این دادخواست و با استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.

گروه وکلای دیده بان حقوق

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر با شعار صداقت در پیگیری کلیه دعاوی با بهره گیری از تیم حقوقی متخصص با کادری علمی اماده ارائه انواع خدمات حقوقی به شما عزیزان است.

از دیگر خدمات این تیم حقوقی پشتیبانی مشاوره ای موکلین تا بعد از انعقاد عقد و غیر موکلین در زمینه مشاوره های حقوقی برای حمایت از شما عزیزان ،

جهت پیشگیری از درگیری های حقوقی و اتلاف وقت و هزینه در دستگاه قضایی است.

جهت دریافت مشاوره با شماره های درج شده در صفحه اصلی تماس حاصل فرمایید.

 

 

 

به این مطلب امتیاز دهید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Call Now Button