– نحوه صدور اجراییه به چه صورت است؟
۱- یکی از مهم ترین آثار ثبت اسناد، قدرت اجرایی آن است. منظور از قدرت اجرایی یا لازم الاجرا بودن این است که دارنده سند رسمی می تواند بدون مراجعه به مراجع قضایی و صدور حکم، اجرای مفاد آن را بخواهد و سند به مورد اجرا گذاشته می شود. البته کلیه اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی نیستند. بلکه قانون این قدرت را اختصاص به اسناد معینی داده است. بطور خلاصه می توان گفت «اولاً کلیه اسناد رسمی راجع به تعهدات و معاملات نسبت به املاک ثبت شده لازم الاجرا بوده و درخواست اجرای مفاد آن بایسیتی به دفترخانه تنظیم کننده سند تسلیم شود. ثانیاً اسناد رسمی تنظیمی راجع به تعهدات و معاملات املاک ثبت نشده، فقط در مورد معامله با حق استرداد و دارای وثیقه و اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر لازم الاجراست و مرجع تسلیم درخواست اجرای مفاد این اسناد، دفترخانه تنظیم کننده سند است.»
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نیز برای اسناد رسمی اجاره قدرت اجرایی قائل شده است و به موجب ماده ۹ آیین نامه اجرایی این قانون، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل می آید.
۲- « سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه ب قید تخلیه محل عین مستأجره موضوع سند، تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.»
(ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی)
برخلاف تخلیه از طریق دادگستری، در مورد تخلیه از طریق دایره اجرا قانون و آیین نامه همان مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی که در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۵۵ آمده را در مورد اجاره نامه های رسمی نیز مقرر کرده است. تنها تفاوتی که در مورد نحوه صدور اجراییه مشاهد می شود این است که در ماده ۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی آمده سردفتر موظف است ظرف ۲۴ ساعت رونوشت سند را در برگهای ویژه در سه نسخه تهیه کرده و موضوعی را که باید اجرا شود در محل مخصوص آن نوشته و ظرف ۴۸ ساعت از تاریخ وصول تقاضا، برگه ی اجراییه را امضا کرده و به مهر ویژه «اجرا شود» رسانیده و برای اجرا نزد مامور اجرا می فرستد، در حالیکه در مورد اجاره نامه های رسمی مقرر شده در ظرف ۲۴ ساعت برگهای اجراییه نوشته و مهر و امضا شود و جهت اجرا ارسال گردد.
وکیل دادگستری، وکیل پایه یک دادگستری
۲- نحوه اجرای اجراییه توسط اجرای ثبت
اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه، ظرف حداکثر ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اوراق اجراییه را به شخص مستأجر ابلاغ کند و در نسخه دوم از او رسید بگیرد. در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف ۳ روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید. چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد، برگ اجراییه را به یکی از بستگان یا خادمان او که سن ظاهری او برای تشخیص اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ می کند و هرگاه نیز این اشخاص حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع کنند، مامور در اعلامیه ای مراتب مراجعه خود و استکاف اشخاص حاضر در محل یا عدم حضور آنها و نیز مفاد اجراییه و همچنین اینکه در ظرف ۳ روز محل را تخلیه کنند را نوشته و به محل اجاره الصاق می کند. (ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی).
در مورد شرکت ها اوراق اجرایی به مدیر شرکت یا دارنده حق امضا به ترتیب مذکور در فوق ابلاغ می شود و در صورت انحلال شرکت به مدیر یا مدیران تصفیه ابلاغ می شود. در صورت عدم حضور یا امتناع اشخاص مزبور، به ترتیب مقرر در فوق یک نسخه از اوراق اجراییه به محل شرکت الصاق خواهد شد. (بند الف ماده ۱۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی).در مورد وزارتخانه ها و ادارات دولتی و سازمانهای وابسته به دولت و موسسات عمومی و شهرداری ها، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مقرر داشته که اوراق اجرایی مستقیماً بوسیله پست برای مسئول وزارتخانه یا اداره یا سازمان یا موسسه یا شهرداری فرستاده می شود. در اینصورت پس از گذشت ده روز از تاریخ تسلیم اوراق اجرایی به پست، با رعایت مواد مقرر در آیین دادرسی مدنی، اجراییه ابلاغ شده محسوب است.(بند ب ماده ۱۴)
اما از این روش در مورد ابلاغ برگهای اجراییه مربوط به اجاره نمی توان استفاده کرد چرا که تاکید فراوان روابط موجر و مستأجر بر این است که تخلیه در ظرف یک هفته از تاریخ درخواست تخلیه صورت گیرد. بنابراین به نظر نمی رسد در این موارد باید به روشی که برای اشخاص حقیقی ابلاغ صورت می گیرد، اقدام شود.
وکیل دادگستری ، وکیل پایه یک دادگستری
در همه این موارد در صورتیکه مستأجر در ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ از تخلیه محل اجاره خودداری کند، مامور اجرا برای اجرای اجراییه اقدام خواهد کرد.
توقف عملیات اجرایی
در مورد تخلیه از طریق دادگستری گفته شد که در دو مورد ممکن است عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود. آن دو مورد در خصوص تخلیه از طریق اجرا نیز مطرح می باشد:
وقوع حوادث غیرمترقبه
به موجب ماده ۱۳ آیین نامه اجرای «چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح می تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.»
همانطور که ملاحظه می شود در صدر این ماده از دوایر اجرای ثبت نام برده شده است در حالیکه مقام صادر کننده اجراییه دفترخانه تنظیم کننده سند می باشد و این دستور اجرا به دایره اجرای ثبت ارسال می شود تا ترتیب ابلاغ و اجرای آن را فراهم کند.
نکته دیگر در مورد این ماده این است که در ادامه فقط از مقام قضایی صادر کننده دستور تخلیه سخن می گوید و در مورد اسناد رسمی مشخص نمی کند که مامور اجرا به چه کسی باید گزارش دهد. در این مورد باید گفت مامور اجرا باید به دفترخانه صادر کننده اجراییه بروز حوادث غیرمترقبه و عدم توانایی مستأجر برای تخلیه را گزارش دهد و سردفتر است که می تواند با درخواست استمهال مستأجر موافقت کند و یا اینکه گفت مامور اجرا به مقام قضایی صالح (دادگاه محل وقوع ملک) بروز حادثه غیرمترقبه و درخواست استمهال مستأجر را گزارش دهد و مقام قضایی می تواند با درخواست برای یک نوبت یک ماهه موافقت کند. به نظر می رسد نظر اخیر با اصول حقوقی سازگارتر باشد. موافقت با درخواست استمهال یک کار قضایی است و از حوزه وظایف و اختیارات سردفترداران خارج است. طرز بیان ماده مورد بحث نیز می توان موید این نظر باشد.
شکایت مستأجر نسبت به تخلیه
ماده ۱۸ آیین نامه اجرای روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مقرر می دارد: در موردی که مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر خواهد کرد. بدیهی است در مورد اسناد رسمی نیز مستأجر می تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را بنماید و نباید ماده ۱۸ را فقط مربوط به دستور تخلیه ای دانست که از سوی مقام قضایی صادر می شود. ضمن اینکه ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ مقرر می دارد: «هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد می تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید» و به موجب ماده ۵ این قانون :«در صورتیکه دادگاه دلائل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد، بدرخواست مدعی بعد از گرفتن تأمین، قرار توقیف عملیات اجرایی را می دهد…».
