یکی از مسائل حقوقی بسیار مهم در زمینه املاک بحث ثبت املاک است که بسیاری از افراد به صرف تنظیم یک مبایعه نامه و یا حتی یک وکالت به آن اکتفا نموده و اقدامی برای تنظیم سند رسمی نمینمایند ما در این مقاله به شما خواهیم گفت که ثبت املاک چگونه است وچرا قانون گذار آن را الزامی دانسته وآن را یک تکلیف می داند. با سایت دیده بان حقوق امیر همراه باشید تا اطلاعات کاملی درباره ثبت املاک و انواع ثبت املاک آشنا شوید.
شماره تماس گروه دیده بان حقوق: 02188928452 – 02188928542 – 09124726641
آدرس دفتر گروه دیده بان حقوق: تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57
حقوق ثبت چیست؟
درامور حقوقی می توان حقوق قانون ثبت استاد و املاک را شامل ثبت اسناد، ثبت مالکیت معنوی و حقوق ناشی از فکر (مالکیت فکری) و اجرای سند های لازم الاجرا دانست.
بخش های قابل بحث در حقوق ثبت:
- بخش املاک
- بخش اسناد
- اجرای اسناد
بخش املاک:
در این بخش از حقوق ثبت موضوع ثبت اموال غیر منقول ( زمین ، آپارتمان ) دانست که قانون گذار ثبت املاک در محدوده مرز های سرزمینی را الزامی دانسته به گونه ای که با ثبت یک ملک به آن هویت خواهد داد
بخش اسناد:
در این نوع از بخش حقوق ثبت یک رابطه حقوقی بین طرفین ثبت می شود و با اموال اعم از منقول ( ماشین) غیر منقول (ملک) سر و کار داریم در این نوع بخش می خواهیم علاوه بر ثبت رابطه حقوقی طرفین و آثار آن به آثار اجرایی اهمیت زیادی داده می شود
آیا ثبت اسناد با ثبت املاک متفاوت است؟
همانطور که گفتیم در این دو نوع ثبت، ما با اموال غیر منقول سرو کار داریم ولی برا ی آن ها می توان تفاوتهایی قائل شد.
یکی از تفاوت ها اجباری بودن ثبت املاک است و نوعی تکلیف محسوب می شود ولی در ثبت اسناد نه تنها تکلیفی نیست بلکه از اختیارات هر شخصی محسوب می شود مگر در مواردی که قانون گذار استثنا کند.
محل تنظیم سند:
شما پس از انتقال یک ملک باید در دفاتر اسناد رسمی حضور و این انتقال را با تنظیم سند نزد سر دفتر مربوطه در دفاتر قانونی اداره ثبت منعکس کنید ( مراحل : بر مبنای توافق انجام شده متنی توسط سر دفتر تنظیم و در اوراق تنظیم و سپس در سامانه دفتر خانه ثبت می گردد یعنی به نوعی یک انتقال رسمی به اداره ثبت املاک اعلام میشود )
علت ثبت املاک چیست؟
مطابق قانون ثبت ایران همین که ملکی در دفاتر املاک به نام یک شخص معین به ثبت رسید دولت آن را مالک خواهد شناخت و از یک هرج و مرج ناشی از مالکیت افراد متعدد جلوگیری می کند یعنی دولت با این شیوه خود از معاملات معارض نسبت به املاک جلوگیری خواهد کرد
انواع ثبت املاک:
| ثبت عادی | در این نوع ثبت مالک هر زمانی که اراده کند می تواند اقدام به ثبت ملک خود کند یا هر زمانی که اداره ثبت لازم میدید اقدام به ثبت می نود |
| ثبت الزامی یا اجباری یا ثبت عمومی | در این نوع ثبت اختیار ثبت ملک از مالک سلب و اداره ثبت خود راسا مبادرت به ثبت می نمود. یعنی اداره ثبت تقاضای ثبت را با اظهار نامه انجام میدهد و ثبت املاک به صورت عمومی انجام می شد بنابراین ثبت از طرف یک شخص خاص انجام نمیشد بلکه اداره ثبت املاکی را به یک دفعه بنابر تصمیم خود به یکباره به ثبت می رساند. در این نوع ثبت اداره ثبت یا اگهی و پلاک کوبی از مالکان دعوت به در یافت اظهار نامه و تکمیل ان می تمود تا برای اشخاص مشخص شود که چه افرادی مالک چه املاکی می باشن |
ثبت املاک موروثی:
هر کسی می تواند در زمان حیات خود اموالش را تا ثلث اموال به دیگری منتقل کند نسبت به مازاد ثلث اموال نیاز به تنفیذ وراث است اگر شخصی شش دانگ ملک خود را وصت کند که پس از مرگ به مصرف معین برسد ثلث باقی است و در خواست ثبت آن توسط وصی انجام خواهد شد
ثبت معاملات با حق استرداد:
گاهی شاید اتفاق افتاده است که شما معامله ای را انجام داده باشید که فروشنده در آن برای خود در یک مدت معین حق فسخ گذاشته باشد یعنی تمام مبلغ معامله را به خریدار تحویل و ملک را پس بگیرد
به نظر شما در این نوع معاملات مالک کیست؟ و چه کسی می تواند تقاضای ثبت ملک را بنماید؟
مطابق قانون مدنی ایران این نوع معاملات باعث انتقال مال و خریدار را مالک اصلی دانسته بنابراین می تواند در خواست ثبت ملک خود را بنماید ولی قانون مدنی راه را برای سود جویان باز کرده است که در مقابل قانون ثبت در تعرض با آن این نوع معاملات را انتقال مالکیت به خریدار ندانسته و فروشنده را همچنان مالک می داند و تقاضای ثبت ملک همچنان توسط انتقال دهنده انجام می شود در تعارض این دو قانون ، قانون ثبت حاکم است
برای مطالعه اصلاحات حقوقی پرکاربرد کلیک کنید.
ثبت املاک در صلح محاباتی:
صلح محاباتی که بین عوضین ارزش عرفی اقتصادی رعایت نشده ست چون بیشتر بر اساس روابط عاطفی است و جز معاملات با حق استرداد محسوب نخواهد شد و حق ثبت با انتقال دهنده است و در خواست کننده باید در اظهار نامه خود معامله با حق استرداد را قید نماید .
