ابطال و اصلاح سند مالکیت یکی از موارد شایع در خصوص حقوق ثبت است و بسیاری از افراد نیازمند داشتن اطلاعات مفید در خصوص ابطال و اصلاح سند مالکیت می باشند.
ولی به راستی ابطال و اصلاح سند مالکیت چطور و چگونه انجام می گیرد و برای ابطال و یا اصلاح سند مالکیت به کجا باید مراجعه نمایم و اینکه چه مواردی شامل ابطال یا اصلاح سند مالکیت می گردد؟
همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت می باشد و لیکن عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می نمایند و موجبات ابطال و یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می آورند.
از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می نمایند عبارت است از:
۱- ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی
۲- صدور اسناد مالکیت معارض
۳- صدور اسناد مالکیت اشتباه
۴- ثبت اراضی موات و اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سود جو
۵- ابطال اسناد بنا به ضرورت
ابطال و اصلاح سند مالکیت به ۲ صورت امکان پذیر می باشد:
۱- بدون حکم دادگاه
۲- با حکم دادگاه صالح
۱- بدون حکم دادگاه:
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می پذیرد عبارت است از:
۱- ابطال سند مالکیت به حکم قانون: در مواردی سازمان ثبت با وضع قوانین مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت نماید و این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می پذیرد بدین شرح که:
الف- چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا نماید مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام ننماید و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت نماید و به اداره ثبت تحویل نماید، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می نماید.
ب- چنانچه مصالح عمومی اقتضا نماید مانند حفظ جنگل و منابع طبیعی و مراتع
ج- چنانچه جهات شرعی اقتضا نماید مانند حفظ موقوفه و نیز عمل بر طبق نیات واقف و…
۲- ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت: هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام ننماید و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت نماید و به اداره ثبت تحویل نماید، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می نماید.
۳- معامله نسبت به ملک با مساحت معین: هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم گردد ملک مذکور دارای اضافه بنا می باشد، در اینجا خریدار یا ذینفع می تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه های قانونی را به صندوق ثبتواریز نماید و تقاضای اصلاح سند مالکیت را بنماید که آنچه مشخص و محرز است در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می نماید.
۴- ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت: در موارد ذکر شده در ماده ۲۵ قانون ثبت اختیار ابطال و یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده شده است بدین شرح:
الف- چنانچه در اثر بی دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد.
ب- چنانچه ثبت دفتر املاک و یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد.
ج- چنانچه ثبت دفتر املاک و یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد.
د- چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود.
هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد: در اینجا ذینفع می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت دار دادخواست تقدیم نمایند و از دادگاه تقاضای ابطال ثبت و سند مالکیت را بخواهد.
ه- چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود.
همه موارد مورد اشاره در خصوص اصلاح و یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.
با حکم دادگاه صالح: مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می پذیرد عبارت است از:
۱- هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد: در اینجا ذینفع می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت دار دادخواست تقدیم نمایند و از دادگاه تقاضای ابطال ثبت و سند مالکیت را بخواهد.
۲- هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد: در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده می بایست ظرف مهلت و فرجه قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذیصلاح، دادخواست تقدیم نموده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است را بنماید.
۳- هرگاه سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل گردد و هیأت نظارت نیز این امر را مخل به حقوق دیگران بداند:
در این خصوص هیأت نظارت به ذینفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه صالح مراجعه نموده، با صدور این اخطار دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز می نماید.
۴- هرگاه در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد: هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است و لیکن اگر مخل حقوق اشخاص باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
۵- موارد ذکر شده در بند ۶ ماده ۱۴۷ قانون ثبت: در اینجا موضوع می بایست به هیأت حل اختلاف ارجاع گردد، که پس از انجام اقدامات و تشریفات قانونی به دادگاه صالح هدایت می گردد.
