مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی

زمانی که موجر و مستاجر عقد اجاره را امضا می نمایند می بایست نسبت به تعهدات قراردادی خود پایبند بوده و آن ها را انجام دهند. یکی از مهم ترین تعهدات مستاجر در عقد اجاره ملک مسکونی، پرداخت اجاره بها تعیین شده در هر ماه می باشد. اما زمانی پیش می آید که مستاجر اقدام به پرداخت اجاره به موجر نمی کند و به تعهدات قراردادی خود عمل نمی نماید. حال این سوال پیش می آید که در چنین شرایطی تکلیف چیست و موجر می بایست برای احقاق حق چه کاری انجام دهد؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که موجر تحت چنین شرایطی علاوه بر مطالبه اجور معوقه خود می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و مستاجر را ملزم به تخلیه مال الاجاره نماید. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله به بررسی مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی می پردازد.

اجور معوقه چیست؟

همانطور که گفته شد زمانی که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را تنظیم و امضا می نمایند باید هر کدام از آن ها به تعهدات قراردادی خود عمل نمایند. مثلا موجر موظف است در مدت تعیین شده مال الاجاره یا همان ملک مسکونی را به مستاجر تحویل دهد. همچنین مستاجر نیز تعهداتی دارد که باید آن ها را انجام دهد. مهم ترین تعهد مستاجر پرداخت اجاره بها ملک می باشد. میزان این اجاره بها توافقی بوده و در مدت زمان مشخصی که معمولا ماهانه می باشد می بایست به موجر پرداخت گردد. اما در مواردی موجر و مستاجر توافق می نمایند که به طور مثال مبلغ اجاره هر سه ماه یا هر شش ماه پرداخت شود در صورتی که مستاجر مبلغ اجاره را در زمان تعیین شده به موجر پرداخت ننماید به این مبلغ اجور معوقه گفته می شود. یعنی اجاره عقب افتاده ای که مستاجر از پرداخت آن امتناع کرده است. حال نگاهی به ماده قانونی آن می اندازیم.

در بند سوم از ماده 490 قانون مدنی گفته شده است: مستاجر باید مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.

تا اینجا دریافتیم که مستاجر موظف است اجاره بها تعیین شده را در موعد مقرر پرداخت نماید. اما بسیار دیده ایم که مستاجر از انجام تعهد خود امتناع نموده و اجاره ملک را به موجر پرداخت نکرده است. در چنین شرایطی تکلیف موجر چیست؟ 

موجر می تواند اجور معوقه خود را از طریق مراجع قضایی مطالبه نماید و علاوه بر آن می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و مستاجر را ملزم به تخلیه ملک نماید. علاوه بر این ها موجر می تواند کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل را نیز از مستاجر مطالبه نماید.

نحوه مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی

تا اینجا دریافتیم که اگر مستاجر اجاره بها تعیین شده را در مدت مقرر پرداخت نکند موجر می تواند به موجب قانون اجور معوقه را از طریق مراجع قضایی مطالبه نماید و علاوه بر آن می تواند اجاره نامه را فسخ و مستاجر را الزام به تخلیه ملک نماید.

یکی دیگر از اقداماتی که موجر می تواند انجام دهد مطالبه خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه از مستاجر می باشد به این معنا که موجر می تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه خسارت تاخیر تادیه پرداخت اجاره را نیز مطالبه نماید. 

حال موجر می بایست چگونه حقوق خود را از طریق مراجع قضایی مطالبه نماید؟

موجر باید با استناد به عقد اجاره فی مابین خودش و مستاجر به اندازه میزان اجاره تعیین شده در قرارداد و مدت زمان پرداخت نشده دادخواست مطالبه اجور معوقه را تنظیم و به مرجع قضایی صالح تقدیم نماید. از آن جایی که مبلغ اجاره در قرارداد مشخص می باشد دیگر نیازی به کارشناسی نبوده و به اندازه مدت زمان پرداخت نشدن اجاره و میزان مبلغ آن می توان دادخواست مطالبه اجور معوقه را تنظیم نمود. برای تنظیم دادخواست بهتر است از یک مشاور و وکیل ملکی کمک بگیرید.

همانطور که گفته شد موجر می تواند در دادخواست خود خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه را نیز مطالبه نماید که مبلغ آن با جلب نظریه کارشناسی تعیین می گردد. و در پایان موجر می تواند خسارت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل را نیز از مستاجر مطالبه نماید.

 مدارک مورد نیاز برای مطالبه اجور معوقه

برای مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی مدارکی لازم است تا انجام مراحل تنظیم دادخواست با سرعت بیشتری انجام پذیرد.

این مدارک عبارت است از:

1-  اصل و کپی کلیه مدارک شناسایی از قبیل کارت ملی، کلیه صفحات شناسنامه و … 

2-  اصل و کپی قرارداد اجاره نامه تنظیم شده فی مابین موجر و مستاجر

3-  سند مالکیت ملک و یا هر سندی که مالکیت موجر را اثبات نماید

با استفاه از این مدارک می توانید دادخواست مطالبه اجور معوقه را تهیه و تنظیم نمایید سپس آن را به مرجع قضایی صالح برای رسیدگی ارسال نمایید و منتظر وقت رسیدگی بمانید.

مرجع صالح رسیدگی به دعوی مطالبه اجور معوقه

اما یکی از مهم ترین نکاتی که درباره مطالبه اجور معوقه باید بدانید مرجع قضایی صالح رسیدگی کننده به این دعوی می باشد چرا که اگر دادخواست خود را به صورت اشتباه به مرجع دیگری ارسال نمایید زمان زیادی از شما تلف خواهد شد. پس بنابراین در این قسمت به بررسی مرجع صالح رسیدگی کننده به این دعوی می پردازیم:

این دعوی قابلیت طرح در شورای حل اختلاف و نیز دادگاه عمومی حقوقی را دارد. در واقع میزان مبلغ اجاره تعیین کننده آن است که این دعوی در شورا و یا در دادگاه مطرح شود. در صورتی که میزان اجاره معوقه در دادخواست تقدیمی تا میزان 200 میلیون ریال و یا همان 20 میلیون تومان باشد مرجع صالح رسیدگی به این دادخواست شورا حل اختلاف می باشد و اگر میزان اجاره معوقه در دادخواست بیشتر از 200 میلیون ریال باشد مرجع صالح رسیدگی به دادخواست دادگاه عمومی حقوقی مربوط به محل وقوع ملک مورد اجاره می باشد.

هزینه دادرسی دادخواست مطالبه اجور معوقه

از دیگر موضوعات مهم درباره دعوی اجور معوقه هزینه دادرسی می باشد. همانطور که گفتیم موجر می تواند هزینه دادرسی را نیز از مستاجر مطالبه نماید. حال این هزینه دادرسی چه میزان می باشد؟

مطالبه اجور معوقه از دعاوی مالی به حساب می آید پس مطابق تعرفه تعیین شده هزینه دادرسی دعاوی مالی بر اساس میزان خواسته دادخواست تعیین می شود که در مورد دعوی مطالبه اجور معوقه به این صورت محاسبه می شود:

در مرحله بدوی اگر مبلغ تا ۲۰۰ میلیون ریال باشد هزینه دادرسی دو و نیم درصد ارزش خواسته دادخواست می باشد و اگر در مرحله بدوی مبلغ بیشتر از ۲۰۰ میلیون ریال باشد هزینه دادرسی این دادخواست سه و نیم درصد ارزش خواسته آن خواهد بود.

کلام آخر

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی و شرایط آن پرداخت. همانطور که پیشتر اشاره کردیم بهتر است برای تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه از یک مشاور و وکیل ملکی متخصص و با تجربه در این امر کمک بگیرید چرا که با تجربه و اطلاعات حقوقی کافی او می توانید در زمان صرفه جویی نمایید و در مسیر احقاق حق خود قدم بگذارید. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل ملکی ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.