گاهی وقتی قرارداد اجاره ای بین موجر و مستاجر عقد می شود بین آن ها اختلافاتی به وجود می آید که موجر خواستار تخلیه ملک خود از طرف مستاجر می باشد. این اختلافات ممکن است قبل از اتمام تاریخ انقضای قرارداد و یا حتی بعد از آن پیش بیاید. هنگامی که مالک با این اختلافات مواجه می شود، برای تخلیه ملک خود از سوی متصرف، باید برای دریافت دستور تخلیه اقدام کند.
اما پیش از این اقدام موجر حتما باید از قوانین و شرایط دستور تخلیه فوری مطلع باشد. در ادامه این مقاله، گروه وکلای دیده بان حقوق امیر تمامی شرایط اخذ دستور تخلیه و نحوه اجرای دستور تخلیه را برای شما توضیح داده است. اگر شما هم به دنبال دانستن شرایط، قوانین و نحوه اجرایی کردن دستور تخلیه هستید، تا انتهای این مقاله همراه ما باشید. همچنین اگر نیاز به مشاوره با یک وکیل مجرب در امر اخذ دستور تخلیه نیز دارید می توانید با گروه وکلای دیده بان حقوق امیر تماس بگیرید.
می توانید برای مشاوره و تنظیم قرارداد اجاره نامه توسط وکیل مجرب و متخصص عقد قرارداد در گروه وکلای دیده بان حقوق امیر با شماره های 02188928452 و 09124726641تماس بگیرید.
آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57
دستور تخلیه و شرایط آن
همانطور که گفته شد مالک می تواند برای خالی کردن ملک خود از تصرف مستاجر اقدام به اخذ دستور تخلیه از مراجع قضایی کند. اما برای گرفتن این دستور باید شرایط خاص و قانونی در عقد اجاره نامه رعایت شده باشد که حال به بررسی این شرایط می پردازیم.
مطابق با قانون روابط بین موجر و مستاجر تنظیم شده در سال 1376 شرایط قانونی عقد اجاره به این صورت می باشد که:
- اجاره نامه باید دارای مدت زمان باشد و اگر فاقد مدت باشد معتبر نیست.
- اجاره نامه باید در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- هم موجر و هم مستاجر باید هر دو نسخه اجاره نامه را امضا کنند.
- دو نفر به عنوان شاهد باید هر دو نسخه اجاره نامه را امضا کنند.
اگر شرایط فوق در قرارداد تنظیمی رعایت شده باشد و همچنین مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، مالک می تواند برای تخلیه ملک خود اقدام به اخذ دستور تخلیه کند. اما اگر این شرایط در تنظیم اجاره نامه رعایت نشده باشد و یا مدت زمان اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد مالک برای تخلیه ملک خود باید اقدام به دریافت حکم تخلیه مستاجر کند که در ادامه تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه را با هم بررسی می کنیم.
در چه مواقعی مالک می تواند خواستار تخلیه ملک باشد؟
- در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و طرفین قرارداد را تمدید نکرده باشند و مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند.
- در صورتی که مستاجر به مدت سه ماه اجاره ملک را پرداخت نکرده باشد (ممکن است طرفین در قرارداد به مدت زمان کمتری توافق کرده باشند) که در این صورت مالک پس از گذشت سه ماه و عدم دریافت اجاره و یا مدت زمان توافق شده می تواند خواستار تخلیه ملک باشد.
- در صورتی که مستاجر ملک را به فرد دیگری واگذار کرده باشد و در قرارداد اجاره او با مالک ذکر شده باشد که مستاجر اجازه واگذاری را ندارد نیز مالک می تواند درخواست تخلیه ملک خود را داشته باشد.
- در صورتی که شرایطی در قرارداد قید شده باشد و مستاجر آن را رعایت نکند و موجب تخلف در آن شود.
- در صورتی که مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده نامشروع کرده باشد هم مالک می تواند تخلیه ملک خود را بخواهد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
وکیل قراردادهای گروه وکلای دیده بان حقوق امیر می گوید که اگر تمامی شرایط عقد قانونی اجاره که در بالا ذکر شد در اجاره نامه بین طرفین رعایت شده باشد و پس از پایان مدت زمان اجاره مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، مالک می تواند اقدام به گرفتن دستور تخلیه کند. نکته مهم آن است که دستور تخلیه فوری می باشد و برای اجرا آن نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.
اما اگر به دلایلی شرایط عقد قانونی که در قانون روابط بین موجر و مستاجر ذکر شده است رعایت نشده باشد و حتی اگر یکی از آن شرایط نیز رعایت نشده باشد، مالک باید برای تخلیه ملک خود دادخواست صدور حکم تخلیه را به همراه مدارک و مستندات به دادگاه ارائه دهد. دقت کنید که حکم تخلیه فوری نمی باشد و پس از صدور رای دادگاه مستاجر 20 روز فرصت اعتراض و درخواست تجدیدنظرخواهی را دارد.
نحوه اجرای دستور تخلیه
برای گرفتن دستور تخلیه مستاجر، اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مالک باید به شورا حل اختلاف محلی که ملک خود در آن واقع شده است مراجعه کند و یا از طریق دفاتر خدمات قضایی دعوای خود را به شورا تقدیم کند.
اما اگر ملک مورد اجاره تجاری باشد، مالک باید به دادگاه عمومی محلی که ملک خود در آن واقع شده است مراجعه کند و درخواست دستور تخلیه را مطرح نماید.
پس از صدور دستور تخلیه از طرف شورا حل اختلاف و یا دادگاه، این دستور ظرف مهلت 24 ساعت به متصرف یا همان مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر از زمان ابلاغ دستور تخلیه حداکثر سه روز برای تخلیه کردن ملک مورد اجاره فرصت دارد.
باید توجه داشته باشید تنها زمانی این دستور اجرا می شود که صاحب ملک پول پیش دریافت کرده از مستاجر را به او پرداخت کرده باشد و رسید پرداخت خود را به شورا حل اختلاف و یا دادگاه ارائه کرده باشد. در غیر این صورت دستور تخلیه اجرا نمی شود.
توقف دستور تخلیه مستاجر
جالب است بدانید که مستاجر در دو صورت می توان دستور تخلیه را متوقف کند
اول در صورتی که مستاجر ادعای تمدید شدن اجاره نامه را داشته باشد و دوم در صورتی که مستاجر ادعای جعلی بودن اسناد ارائه شده برای گرفتن دستور تخلیه فوری را داشته باشد.
دستور تخلیه با قرارداد عادی و رسمی
یکی دیگر از نکات قابل توجه در صدور دستور و یا حکم تخلیه نوع قرارداد بین موجر و مستاجر می باشد. چنانچه قرارداد اجاره به صورت دستی نوشته شده باشد یا اگر در دفتر املاک تنظیم شده باشد و در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم و امضا نشده باشد، مالک می تواند برای تخلیه ملک مورد اجاره دستور تخلیه فوری را از مراجع قضایی خواستار باشد و همانطورکه گفته شد دستور تخلیه فوری نیازی به اجرائیه ندارد.
اما چنانچه قرارداد اجاره در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شده باشد، مالک برای تخلیه ملک خود باید اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید و اگر دادگاه حکم را به نفع وی صادر کرد، موجر باید حکم اجرائیه بگیرد که این حکم دارای ده روز مهلت اعتراض برای مستاجر می باشد.
کلام آخر
همیشه وکلای دادگستری و حقوقدانان توصیه می کنند که برای تنظیم و عقد قرارداد اجاره نامه از وجود یک وکیل متخصص در امر قراردادها بهره ببرید تا تمامی نکات حقوقی بین طرفین در قرارداد ذکر شود و از مشکلات احتمالی در آینده پیشگیری شود. اما گاهی با در نظر گرفتن تمامی شرایط و ذکر نکات در قرارداد همچنان ممکن است موجر و مستاجر با هم دچار اختلافاتی شوند که موجب تقاضا دستور تخلیه توسط مالک شود.
باز هم توصیه گروه وکلای دیده بان حقوق امیر استفاده از تجارب و مهارت یک وکیل برای درخواست دستور و یا حکم تخلیه نزد مراجع قضایی می باشد. اگر شما خواستار تخلیه ملک مورد اجاره خود می باشید می توانید برای مشاوره و همکاری با گروه وکلای دیده بان حقوق امیر به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
