خرید و فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا

زمانی که دو یا چند نفر به صورت شریکی مالک ملکی باشند، آن ملک را مشاع می نامند. امروزه به علت تورم و کمبود سرمایه برای خرید ملک افراد زیادی اقدام به خرید ملک به صورت شریکی می نمایند پس بسیار مهم است که به قوانین خرید و فروش ملک مشاع آگاه باشند. اگر چه خرید ملک مشاعی کار نه چندان سختی به نظر نمی آید اما باید بدانید که فروش آن مشکلاتی را به همراه خواهد داشت چرا که بعضی از املاک مشاعی قابل تقسیم و فروش نمی باشد و برای فروش آن حتما می بایست تمامی شرکا به توافق رسیده و رضایت بدهند. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله به بررسی خرید و فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا می پردازد.

ملک مشاع

پیش از هر چیز باید با مقهوم ملک مشاع به صورت کامل آشنا شویم. همانطور که گفته شد ملک مشاع به ملکی گفته می شود که مالکیت آن برای بیش از یک نفر باشد پس هنگامی که دو یا چند نفر به صورت شریکی مالک یک ملکی باشند آن ملک را مشاع می نامند. تمامی شرکا حق ماکیت در ملک را دارند. یک ملک به چند روش می تواند مشاع باشد که در ادامه این روش ها را بررسی می نماییم.

فرض کنید ملکی وجود دارد که شش دانگ آن متعلق به یک نفر بوده و ایشان تنها مالک آن ملک باشد اگر این فرد به طور مثال سه دانگ از ملک را به نام فرد دیگری نماید آن ملک مشاع شده و هر دو این افراد در این ملک حق مالکیت دارند.

یا مثلا هنگامی که چند نفر با هم اقدام به خرید یک ملک می نمایند و هر کدام از آن ها به اندازه مقدار سرمایه و آورده خود از ملک سهم می برد در این حالت نیز ملک مشاع شده و هر کس به اندازه سهم خود حق مالکیت آن ملک را دارد.

یکی از دیگر مواردی که باعث مشاع شدن یک ملک می شود ماترک متوفی می باشد. فرض کنید شخصی که دارای چند فرزند می باشد فوت کرده و ملک متعلق به این شخص به فرزندان او به ارث رسیده است. هر یک از فرزندان به اندازه سهم الارث خود مالک ملک می شوند و این ملک زین پس مشاع خواهد بود. در این موارد تمامی فرزندان می توانند به اندازه میزان سهم الارث خود سندی جداگانه داشته باشند.

پس مشاع شدن یک ملک و خرید ملک به صورت شریکی کار پیچیده ای نمی باشد اما همانطور که گفته شد زمانی که تصمیم برای فروش این املاک گرفته می شود مشکلاتی به همراه خواهد داشت.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا

در فرض این که یک ملک مالکیتش مشاعی باشد که در واقع یعنی کلیه مالکین در جزء جزء آن ملک سهم داشته باشند چنانچه فروش سهم یکی از مالکین به صورت مجزا مقدور باشد و موجب ذایل شدن حقوق سایر شرکا نباشد آن شریک می تواند حتی بدون رضایت سایر شرکا اقدام به فروش سهم خود از ملک مشاعی نماید پس خرید و فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا در صورتی که فقط مربوط به سهم شخص باشد و موجب ورود ضرر به سایر شرکا نشود جایز می باشد.

به طور مثال چنانچه دو نفر سه دانگ سه دانگ شریک یک واحد آپارتمانی باشند هر یک از شرکا می تواند سهم خود را به هر طریقی که مد نظرش باشد به شخص دیگری منتقل نماید اما در این مورد باید مدنظر داشته باشیم که اولا هرگز حق نخواهد داشت تا نسبت به فروش سهم مالک دیگر از ملک مشاع اقدام نماید چرا که این کار فروش مال غیر محسوب می شود. 

همچنین مورد مهم دیگر این است که در صورت فروش هم شخص هرگز نمی تواند بدون اذن و اجازه مالک دیگر ملک را به تصرف خریدار در بیاورد.

فروش ملک مشاع افراز شده

قانونگذار در مورد فروش ملک مشاع مواردی را پیش بینی کرده و قوانینی را برای آن تبیین کرده است که در ادامه نگاهی به آن می اندازیم:

پیش از هر چیز نگاهی به ماده 589 قانون مدنی می اندازیم که اشعار دارد: ((هر شریک‌ المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.)) 

مطابق با قانون فوق الذکر هر کدام از شرکا در هر زمانی می توانند خواستار تقسیم مال باشند مگر در مواردی که ممنوع و یا بر آن توافق شده باشد.

حال به ماده 591 قانون مدنی مراجعه می کنیم که می گوید: ((هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می‌آید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.))

از این ماده در می یابیم که برای تقسیم ملک می بایست تمامی مالکان و شرکا به توافق رسیده و رضایت بدهند و در صورتی که آن ها به توافق نرسند و این تقسیم باعث ورود ضرر به دیگر شرکا نشود دادگاه این تقسیم را انجام می دهد.

البته در ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع نیز به تقسیم ملک مشاع اشاره شده و می گوید: (( ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.))

از ماده های فوق الذکر نتیجه می گیریم که در صورتی که تقسیم ملک مشاع باعث ورود و ایجاد ضرر گردد آن ملک به دستور دادگاه ذی صلاح فروخته می شود و بهای آن به شریکان به نسبت میزان سهمشان از ملک مشاع پرداخته می شود.

نحوه فروش ملک مشاع توسط دادگاه

چنانچه افرادی که در مالکیت یک ملک به شکل مشاعی شریک هستند برای فروش و یا تقسیم با یکدیگر به توافق نرسند، هر یک از مالکین می تواند با رجوع به دادگاه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را بخواهد.

در این فرض مالک می بایست با در دست داشتن سند مالکیت دعوای دستور فروش ملک مشاع را به طرفیت کلیه مالکان مشاعی مطرح نماید. البته در ابتدا باید دقت داشته باشیم که ملکی که درخواست فروش آن به دادگاه ارائه می شود قطعا قابل افراز نباشد یعنی نتوان آن را با تقسیم کردن فیزیکی به ملکیت طرفین درآورد که معمولا آپارتمان و مغازه به جهت آن که قابل تقسیم فیزیکی نمی باشند یا در صورت تقسیم ارزش خود را از دست می دهند شامل شرایط درخواست دستور فروش از دادگاه می باشند.

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع موید همین امر می باشد که در این صورت دادگاه ضمن کارشناسی ارزش ملک دستور فروش آن را صادر و ملک در واحد اجرای احکام از طریق مزایده و مطابق قانین آن به فروش می رسد که در این صورت پس از فروش مالکین می توانند نسبت به سهم خود مبلغ حاصل از فروش ملک را دریافت نمایند.

لازم به ذکر است با توجه به این که دستور فروش ماهیتا دستور قضایی است و رای محسوب نمی شود و فروش ملک و تقسیم ثمن توسط واحد اجرای احکام مدنی صورت می گیرد این دستور قابل تجدیدنظر خواهی نمی باشد.

کلام آخر

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی موضوع خرید و فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا پرداخت و تمام موارد قانونی آن را نیز توضیح داد. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود در این باره و دریافت مشاوره تلفنی از وکیل ملکی ما با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.