امروزه افراد زیادی به نیت سکونت، دفتر کار و یا حتی سرمایه گذاری اقدام به خرید ملک می نمایند. با توجه به تورم موجود در کشور و افزایش چشم گیر قیمت املاک در ایران خرید ملک نیازمند سرمایه قابل توجهی می باشد پس همه افراد باید به صورت کاملا آگاهانه اقدام به خرید کنند تا از ورود ضرر و زیان به سرمایه خود جلوگیری نمایند. هر شخصی برای خرید و یا حتی فروش ملک نیازمند اطلاعات حقوقی در زمینه معاملات املاک می باشد چرا که ممکن است طرف دیگر معامله شخصی سودجو و یا کلاهبردار باشد و آسیب های جبران ناپذیری را به سرمایه او وارد نماید. اگر تاکنون به دادگاه های حقوقی مراجعه کرده باشید حتما از سیل پرونده های مربوط به املاک با خبر هستید. تمامی این پرونده ها به علت نداشتن اطلاعات حقوقی طرفین معامله ملک که منجر به اختلافات گسترده مابین آن ها شده است تشکیل شده اند پس نتیجه می گیریم دانستن نکات مهم معاملات املاک برای هر فردی که قصد خرید و فروش و یا حتی اجاره ملکی را دارد بسیار حائز اهمیت می باشد. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله به بررسی برخی از این نکات می پردازد.
لزوم احراز اصالت فروشنده یا خریدار
اولین موردی که در موضع معامله کننده یک ملک و علی الخصوص خریدار باید رعایت کنیم، اطلاع و اطمینان از اصالت فروشنده و یا وکیل قانونی او می باشد. به این معنا که در هنگام خرید یک ملک باید به طرق مختلف اطمینان حاصل کنیم که فروشنده ملک مطابق اسناد و مدارک مالک واقعی و تمام و کمال آن ملک می باشد و یا اگر ادعای وکالت از مالک آن ملک را دارد حتما می بایست با رویت آن وکالتنامه مطمعن شویم که:
اولا آن شخص واقعا از سوی مالک اصلی به عنوان وکیل در فروش آن ملک شناخته شده است و همچنین باید دقت داشته باشیم که حدود و اختیارات کامل از سوی فروشنده مانند حق واگذاری ملک و تنظیم سند رسمی آن و حق دریافت ثمن معامله و سایر اختیارات لازم از سوی مالک آن ملک به او تفییذ شده باشد.
ثانیا لازم است به دقت بررسی نماییم که آن وکالتنامه دارای تاریخ معتبر باشد و همچنین باید اطمینان کسب نماییم که آن وکالتنامه و اختیاراتش همچنان پابرجا و معتبر می باشد که برای این کار می توانیم از طریق سامانه ثبت با استعلام شناسه وکالتنامه اعتبار آن را بررسی نماییم.
استعلام گردش ثبتی
یکی دیگر از نکات مهم معاملات املاک که برای خرید یک ملک لازم است این است که از وضعیت ثبتی و حقوقی گذشته و حال آن ملک با خبر شویم در غیر این صورت ممکن است که ما وجهی را در مقابل ملکی پرداخت کنیم که مشکل ثبتی و حقوقی دارد. به طور مثال ممکن است ملک در مقابل طلبی وثیقه شده باشد و یا آن ملک در رهن شخص دیگری باشد.
همچنین با استعلام گردش ثبتی می توانیم متوجه شویم که ملک در چه وضعیتی حضور دارد و آیا آن ملک طلق می باشد یا خیر. برای توضیح و درک بیشتر ملک طلق و همچنین مزایای استعلام ثبتی می توانید به مقالات تخصصی تری که در این باره در سایت دیده بان حقوق امیر وجود دارد مراجعه نمایید.
رویت و بازدید از ملک
این که ما یک ملک را به صورت چشم بسته و از روی عکس یا تصاویر و یا توضیحات فروشنده بخریم و یا اجاره نماییم اشتباهی بزرگ و منبع بسیاری از ضرر و زیان ها و پشیمانی ها می باشد. برای همین لازم است که حتما قبل از معامله ملک مورد نظر را از هر لحاظ معاینه کنیم و با علم و آگاهی کامل نسبت به شرایط آن ملک اقدام به عقد قرارداد نماییم در غیر این صورت با توجه به این که فسخ معاملات ملکی بسیار سخت و در بعضی از مواقع حتی غیر ممکن می باشد این امکان وجود دارد که متحمل ضرر و زیان جبران ناپذیری گردیم.
بررسی صحت و اصالت اسناد
از دیگر نکات مهم معاملات املاک می توان به بررسی اصلت سند اشاره نمود. بدیهی می باشد که هر چند ما به طرف دیگر معامله اعتماد داشته باشیم و یا از بابت خیلی از مسائل خیالمان راحت باشد ولی لزوم اصالت اسناد نباید در هیچ معامله ای فراموش شود. بنابراین لازم است که قبل از هرگونه معامله ملکی از طرف مقابل بخواهیم که اصل سندها را جهت رویت در اختیار ما قرار دهد.
موضوع مهم در این باره این است که گاهی با توجه به موقعیت خوب ملک و یا قیمت مناسب آن ملک ممکن است جهت انعقاد آن معامله عجله و شتاب به خرج دهیم که این مساله می تواند سبب غفلت ما از ایرادات و مشکلات ملک و یا اسناد آن باشد بنابراین تحت هیچ شرایطی نباید برای انعقاد این نوع معامله ها که سرمایه زیادی در آن استفاده می شود عجله به خرج داد.
شروط ضمن قرارداد
بخش اصلی هر قراردادی را شروط آن تشکیل می دهد. شروط قرارداد در واقع قول و قرارها و شرایطی می باشد که طرفین قرارداد با یکدیگر بر سر آن به توافق رسیده اند به طور مثال کلیه شرایط پرداخت وجه معامله و چگونگی تنظیم سند و حق فسخ قرارداد برای طرفین معامله و یا بعضا تعیین داور مورد اطمینان و وجود شرایط خاص در یک ملک همگی می تواند از شروط این نوع قرارداد ها باشد. بنابراین لازم است که قبل از انعقاد هر قرارداد ملکی به خوبی و به صورت کامل شرایط را مطالعه نموده و بر سر جزء به جزء آن با طرف دیگر قرارداد گفت و گو نمایید.
در هر صورت امضا کردن هر نوع قرارداد بدون مطالعه دقیق مفاد آن اشتباهی جبران ناپذیر بوده و می تواند باعث ورود خسارت به طرفین معامله شود.
لزوم مشاوره با وکیل ملکی معتمد
هر اندازه هم که طرفین معامله نسبت به شرایط قرارداد علم و آگاهی داشته باشند و کلیه مواردی که در این مقاله مختصرا عنوان شد را رعایت نمایند اما در خصوص هر قرارداد و شرایط حقوقی یک سری قوانین خاص و قواعد حقوقی و قانونی وجود دارد که افراد عادی از آن با خبر نمی باشند.
همچنین تجربه وکلا در قراردادهای مختلف باعث می شود که ایشان یک سری مشکلات و نواقصی را پیش بینی نماید که افراد کم تجربه و غیر متخصص از آن بی اطلاع باشند. بنابراین اکیدا توصیه می شود که پیش از انعقاد هر قسم از قراردادهای ملکی حتما با وکیل متخصص مشاوره نمایید و پس از اعمال نظرات حقوقی ایشان نسبت به امضا و عقد آن قرارداد اقدام نمایید.
کلام آخر
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی نکات مهم معاملات املاک پرداخت و این نکات را به صورت کامل شرح داد. همانطورکه پیشتر اشاره شد برای هر نوع معامله مربوط به ملک حتما می بایست از مشاوره و حضور یک وکیل ملکی معتمد بهره مند شوید چرا که در معاملات ملکی سرمایه زیادی صرف می شود و در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی ممکن است خسارت جبران ناپذیری را متحمل شوید. شما می توانید برای دریافت مشاوره تلفنی با وکیل ملکی ما با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
