راه های گرفتن حکم تخلیه

همانطور که میدانید در عقد اجاره موجر و مستاجر ملزم به ایفای تعهداتی در قبال یکدیگر می باشند اما گاهی اختلافاتی بین موجر و مستاجر به وجود می آِید که یکی از پر تکرارترین این مشکلات عدم پرداخت اجاره بها ماهیانه توسط مستاجر می باشد که منجر به شکایت موجر و درخواست حکم تخلیه از مراجع ذی صلاح می شود. در قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر تمامی این اختلافات پیش بینی و برای آن راه حل قانونی در نظر گرفته شده است و به طور کلی قرارداد اجاره ملک تابع این قوانین می باشد.

امروزه به دلیل گسترش خانه ها و آپارتمان ها شاهد افزایش چشمگیر عقود اجاره ملک می باشیم و بدیهی است که به همین دلیل اختلافات بین موجر و مستاجر نیز افزایش پیدا کرده که یکی از پر تکرار ترین این مشکلات درخواست حکم تخلیه از سوی موجر می باشد. بنابراین باید با راه حل های قانونی آن آشنا شویم تا در مواقع نیاز از آن استفاده نماییم. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله قصد دارد به بررسی راه های گرفتن حکم تخلیه و شرایط آن بپردازد.

حکم تخلیه چیست

پیش از بررسی موضوعات دیگر ابتدا باید بدانیم حکم تخلیه و قانون آن چیست؟

ابتدا باید بدانیم که قرارداد اجاره از قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و 1376 پیروی می کند و در صورتی که عقد اجاره پیش از سال 1376 و از نوع تجاری بوده باشد از قانون سال 1356 استفاده شده و در صورتی که عقد اجاره پس از آن بوده قانون مصوب سال 1376 برای آن حکم می کند.

در ماده 14 این قانون مصوب سال 1356 مواردی که در صورت بروز موجر می تواند با استناد به آن درخواست حکم تخلیه ملک را داشته باشد و 9 مورد نیز می باشد مشخصا ذکر شده است. این قانون اشعار دارد:

(( در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱-  در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲-  در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳-  در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴-  در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵-  هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶-  در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷-  در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸-  در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹-  در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی‌باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.))

مراحل شکایت و گرفتن حکم تخلیه  

برای شکایت و گرفتن حکم تخلیه ابتدا باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه نموده و پس از ثبت دادخواست دفتر آن را به دادگاه صالح که محل مال مورد اجاره می باشد ارجاع می دهد که البته در مواردی این دادخواست به شورا حل اختلاف ارجاع شده و حکم قابل اعتراض را شورا صادر می نماید. البته دقت داشته باشید که اگر تاریخ عقد اجاره قبل از سال 1376 باشد فقط دادگاه مرجع صالح رسیدگی کننده می باشد و شورا تنها می تواند عقود اجاره پس از سال 1376 را رسیدگی نماید. 

پس از اتمام مهلت قانونی در صورتی که اعتراضی نشود و یا اعتراض رد شده و حکم تخلیه قطعی شود، موجر باید درخواست صدور اجرائیه را نماید و پس از صدور در صورت مقاومت مستاجر از تخلیه ملک ، نیروی اجرای احکام و یا نیروی کلانتری محل مال مورد اجاره اقدام به تخلیه ملک می نمایند.

به این نکته توجه داشته باشید که اگر مدت زمان قرارداد تمام شده باشد نیازی به دادخواست حکم تخلیه نمی باشد و موجر می تواند درخواست صدور دستور تخلیه فوری را از مرجع ذیصلاح داشته باشد.

نکته حائز اهمیت در گرفتن حکم تخلیه این می باشد که برای انجام روند قانونی پرونده توسط شورا حتما می بایست دو نفر شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند بنابراین برای صرفه جویی در وقت و هزینه همیشه این نکته را به یاد داشته باشید.

کلام آخر

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به توضیح و بررسی راه های گرفتن حکم تخلیه و شرایط مورد نیاز آن پرداخت. اما همیشه توصیه می شود برای تنظیم دادخواست حکم تخلیه از یک وکیل ملکی معتبر و مجرب در این زمینه بهره بگیرید تا با در نظر گرفتن و اشاره به نکات حقوقی مهم بتوانید حق خود را بازپس گیرید. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره حکم تخلیه و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری و تنظیم دادخواست توسط وکیل ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.