امروزه به علت افزایش جمعیت شاهد احداث بناهای جدید و افزایش ساخت و سازها نیز می باشیم. باید بدانید که همه افراد برای ساخت و ساز املاک در شهر ها می بایست پروانه ساخت از شهرداری را دریافت نموده و تمامی مفاد مذکور در آن را رعایت نمایند. در صورتی که افراد بدون داشتن پروانه ساخت اقدام به ساخت و ساز نمایند و یا مفاد پروانه دریافتی را رعایت ننمایند مامورین شهرداری می بایست جلوی اقدامات این افراد را بگیرند. هر چند که مطابق با ماده 100 قانون شهرداری این امکان وجود دارد که دستور تخریب قسمت ساخته شده صادر و اجرا گردد. از دیگر احکامی که می تواند برای ساخت و ساز بدون مجوز صادر شود پرداخت جریمه نقدی می باشد. پس ساخت و ساز بدون مجوز تخلف بوده و فرد خاطی مستوجب مجازات می باشد. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله به بررسی مجازات ساخت و ساز بدون مجوز و موارد قانونی آن می پردازد.
ساخت و ساز بدون مجوز
همانطور که گفته شد تمام افراد برای ساخت و ساز املاک در شهرها باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت نمایند و تمامی مفاد مندرج در پروانه را رعایت نمایند. در غیر این صورت مرتکب تخلف شده و ماموران شهرداری می توانند از اقدامات این افراد جلوگیری نمایند. در ماده 100 قانون شهرداری ها و تبصره آن به این موضوع پرداخته شده است.
در این قسمت نگاهی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها می اندازیم که اشعار دارد:
((مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری نماید.))
حال نگاهی به تبصره 1 این ماده می اندازیم که اشعار دارد:
((در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌هائی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید.))
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز چیست؟
در این قسمت می خواهیم به مجازات ساخت و ساز بدون مجوز بپردازیم. اگر ساخت و ساز بدون داشتن پروانه ساخت و یا دیگر مجوزهای قانونی مورد نیاز انجام پذیرد کمیسیون ماده 100 یکی از دو رای زیر را برای فرد خاطی صادر می نماید.
- در صورتی که بدون رعایت نمودن اصول بهداشتی و فنی و شهرسازی ساخت و ساز انجام شده باشد مطابق با ماده 100 شهرداری ها که در بالا به آن پرداختیم کمیسیون می بایست آن قسمت از بنای ساخته شده که پروانه ساخت نداشته را تخریب نموده و اگر کل ساختمان بدون پروانه و مجوز باشد نیز می بایست کل ساختمان را تخریب نماید.
- در صورتی که ساخت و سازبا رعایت اصول بهداشتی و فنی و شهرسازی انجام شده باشد اما مجوز از شهرداری نداشته باشد بسته به نظر کمیسیون مجازات آن می تواند پرداخت جریمه نقدی و یا همان تخریب باشد. برای درک بهتر تخلف عدم احداث پارکینگ را در نظر بگیرید که کمیسیون در این شرایط می تواند حکم به پرداخت جریمه نقدی به جای تخریب ساختمان را صادر نماید.
جریمه ساخت و ساز بدون مجوز چقدر است؟
حال که متوجه شدیم مجازات احداث بنا بدون دریافت پروانه ساخت و مجوزات لازم از شهرداری چیست این سوال پیش می آید که اگر کمیسیون ماده 100 حکم به پرداخت جریمه نقدی صادر نماید، میزان این جریمه چقدر می باشد؟
برای پاسخ به این سوال می بایست به تبصره ۴ کمسیون ماده 100 مراجعه نماییم که اشعار دارد:
((در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازاء هر مترمربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.))
تخلف تراکم اضافه در بنا
زمانی که شهرداری پروانه ساخت زمینی را صادر می نماید مساحت زیر بنا را در آن مشخص می نماید. در صورتی که فردی اضافه بنا علاوه بر زیر بنای مشخص شده در پروانه را ایجاد کند موجب تخلف شده است که به این تخلف تراکم اضافه گفته می شود.
در این شرایط کمیسیون ماده 100 می تواند برای فرد مرتکب تخلف دستور تخریب و یا حکم به پرداخت جریمه نقدی را صادر نماید. مقدار این جریمه بسته به مسکونی و یا تجاری بودن ملک متفاوت خواهد بود که در تبصره 2 و 3 ماده 100 شهرداری به آن پرداخته شده است. در ادامه به بررسی هر دوی آن می پردازیم.
جریمه تخلف اضافه بنا در املاک مسکونی را تبصره 2 ماده 100 شهرداری اینگونه تعیین نموده است:
((در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.))
و جریمه تخلف اضافه بنا در املاک تجاری را تبصره 3 ماده 100 شهرداری اینگونه تعیین نموده است:
((در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.))
کلام آخر
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی مجازات ساخت و ساز بدون مجوز پرداخت و تمام موارد قانونی ساخت و ساز را نیز تشریح نمود. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره ساخت و ساز بدون مجوز و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل ملکی ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
