همه ما می دانیم که پس از تنظیم و امضای اجاره نامه موجر و مستاجر می بایست به تعهدات قراردادی خود عمل نمایند اما ممکن است به موجب اختلافاتی که بین موجر و مستاجر پیش آمده است که یکی از مهم ترین و پر تکرارترین آن پرداخت نکردن اجاره بها ماهیانه ملک توسط مستاجر می باشد، موجر قصد تخلیه ملک توسط مستاجر را داشته باشد و به دنبال راه های قانونی آن برود.
قانونگذار در قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر این اختلافات را پیش بینی نموده است و برای حل این مشکلات راه های قانونی تدبین نموده است. همانطور که می دانید امروزه به علت گسترش ساخت و ساز و افزایش تعداد ملک، عقد قراردادهای اجاره نیز بسیار گسترش پیدا کرده است و به دنبال آن اختلافات میان موجر و مستاجر نیز افزایش یافته است.
یکی از پر تکرار ترین دعاوی در مراجع قضایی پرونده های مربوط به تخلیه مستاجر می باشد. موجر می تواند از طریق قانون اقدام به اخذ دستور تخلیه و یا حکم تخلیه نماید. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله به بررسی قانون تخلیه مستاجر می پردازد.
دستور تخلیه ملک مورد اجاره
موجر در شرایط تعیین شده ای می تواند برای تخلیه ملک خود توسط مستاجر از مراجع قضایی تقاضای صدور دستور تخلیه ملک را داشته باشد. برای آن که موجر بتواند اقدام به اخذ دستور تخلیه فوری ملک نماید می بایست شرایط خاصی در اجاره نامه فی مابین موجر و مستاجر رعایت شده باشد که بهتر است ابتدا به بررسی این شرایط بپردازیم:
قانون روابط بین موجر و مستاجر تنظیم شده در سال 1376 شرایط لازم برای آنکه موجر بتواند دستور تخلیه ملک را اخذ نماید مشخص نموده است. ماده 2 این قانون اشعار دارد: (قرارداد های عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.)
پس با توجه به این ماده شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه ملک توسط موجر به این صورت می باشد:
اجاره نامه تنظیمی میان موجر و مستاجر حتما باید مدت زمان داشته باشد و در صورتی که در آن مدت مشخص نباشد معتبر نیست.
اجاره نامه تنظیمی می بایست در دو نسخه تهیه شده باشد و هر کدام از موجر و مستاجر دارای یک نسخه از آن باشند.
هر دو نسخه از اجاره نامه می بایست به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
هر دو نسخه اجاره نامه می بایست به امضای دو شخص مورد اعتماد به عنوان شاهد رسیده باشد.
اگر شرایط گفته شده در اجاره نامه رعایت شده باشد و مدت زمان اجاره منقضی شده باشد اما مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه ننماید، موجر می تواند اقدام به اخذ دستور تخلیه فوری برای تخلیه ملک خود نماید.
در صورتی که شرایط گفته شده در اجاره نامه رعایت نشده باشد و یا مدت زمان اجاره منقضی نشده باشد، موجر می تواند برای تخلیه ملک خود اقدام به اخذ حکم تخلیه مستاجر نماید که در ادامه تفاوت آن را با دستور تخلیه فوری ملک بررسی می نماییم.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری ملک چیست؟
همانطور که گفته شد در صورتی که تمام شرایط گفته شده در ماده 2 قانون روابط بین موجر و مستاجر در اجاره نامه فی مابین طرفین رعایت شده باشد و مستاجر بعد از انقضای مدت زمان اجاره ملک مورد اجاره را تخلیه ننماید، موجر می تواند اقدام به اخذ دستور تخلیه فوری ملک نماید. نکته مهم آن است که برای اجرا در دستور تخلیه فوری ملک نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.
اما در صورتی که به هر دلیلی شرایط گفته شده در ماده 2 قانون روابط بین موجر و مستاجر رعایت نشده باشد موجر می بایست دادخواست صدور حکم تخلیه برای تخلیه ملک خود را به دادگاه تقدیم نماید.
دقت داشته باشید که اگر حتی یکی از شرایط نیز رعایت نشده باشد تفاوتی نداشته و موجر نمی تواند دستور تخلیه اخذ نماید.
نکته مهم بعدی این است که حکم تخلیه مانند دستور تخلیه فوری نمی باشد و پس از صدور رای دادگاه مستاجر 20 روز فرصت اعتراض و درخواست تجدیدنظرخواهی نسبت به حکم صادره را دارد.
اجرای دستور تخلیه فوری ملک
حال که با دستور تخلیه و حکم تخلیه آشنا شدیم بهتر است به بررسی نحوه اجاری دستور تخلیه بپردازیم:
برای اجرای دستور تخلیه در صورتی که مال الاجاره مسکونی باشد موجر حتما می بایست به شورا حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره مراجعه نموده و یا از طریق یکی از دفاتر خدمات قضایی درخواست خود را به شورا حل اختلاف ارسال نماید.
اما در صورتی که مال الاجاره مسکونی نبوده و تجاری باشد، در این حالت موجر می بایست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مورد اجاره مراجعه نموده و درخواست دستور تخلیه را تقدیم دادگاه نماید.
زمانی که شورا حل اختلاف و یا دادگاه در مواردی که ملک تجاری می باشد دستور تخلیه را صادر نمود آن را در مهلت 24 ساعت به مستاجر ابلاغ می نماید. از زمان ابلاغ دستور تخلیه ملک به مستاجر، او حداکثر برای تخلیه ملک سه روز مهلت خواهد داشت.
نکته مهم در این مورد این است که زمانی این دستور اجرا خواهد شد که موجر پول پیش دریافتی از مستاجر را به او پرداخت کرده باشد و حتما می بایست رسید پرداخت پول پیش را به شورا حل اختلاف و یا دادگاه ارائه نماید در غیر این صورت دستور تخلیه اجرا نخواهد شد.
تفاوت قرارداد عادی و رسمی در دستور تخلیه
از دیگر نکات مهم و قابل توجه در صدور دستور و یا حکم تخلیه نوع قرارداد فی مابین موجر و مستاجر است. در صورتی که قرارداد اجاره بین آن ها به صورت دستی و عادی نوشته شده باشد و یا اگر در یکی از دفاتر املاک تنظیم و امضا شده باشد موجر می بایست از مراجع قضایی برای تخلیه ملک مورد اجاره دستور تخلیه فوری را اخذ نماید باشد و همانطور که در بالا گفته شد دستور تخلیه فوری ملک نیازی به اجرائیه ندارد.
اما در صورتی که قرارداد اجاره فی مابین موجر و سمتاجر در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شده باشد، موجر می بایست برای تخلیه ملک خود اقدام به اخذ حکم تخلیه نموده و در حالتی که دادگاه صالح حکم تخلیه را صادر نمود سپس می بایست موجر اقدام به اخذ حکم اجرائیه نماید که این حکم برای مستاجر ده روز مهلت اعتراض را دارا می باشد.
کلام آخر
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به توضیح و بررسی قانون تخلیه مستاجر پرداخت و شرایط آن را نیز تشریح نمود. توصیه اکید ما این است که پیش از طرح دعاوی مربوط به تخلیه مستاجر در مراجع قضایی از یک وکیل ملکی متخصص و با تجربه در این زمینه کمک بگیرید. شما می توانید برای دریافت مشاوره تلفنی از وکیل ملکی ما با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری و تنظیم دادخواست توسط وکیل ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
