خرید و فروش ملک اوقاف

زمانی که صحبت از ملک اوقاف می شود افراد تصور می کنند این نوع املاک دارای سند نبوده و یا قابل خرید و فروش نمی باشد اما باید به شما بگوییم که ملک اوقافی دارای سند می باشد و مانند تمامی املاک قابل رهن و اجاره و خرید و فروش می باشد. اما معامله ملک اوقاف با دیگر املاک متفاوت بوده و دارای نکاتی می باشد که هر کس قصد خرید و فروش و یا حتی اجاره این نوع ملک را دارد می بایست این نکات را بداند. بنابراین پیش از هرگونه معامله در رابطه با املاک اوقافی می بایست با یک وکیل ملکی مجرب و متخصص مشورت نمایید تا از تمامی نکات مهم معامله ملک اوقاف آگاه شده و سپس تصمیم گیری نمایید. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر قصد دارد در ادامه این مقاله به بررسی املاک اوقافی و همچنین موضوع خرید و فروش ملک اوقاف بپردازد.

ملک اوقافی چیست؟

تمامی املاک ابتدا متعلق به یک شخص خاصی می باشند. هر کس می تواند ملک متعلق به خود را بفروشد و یا آن را اجاره دهد و یا حتی آن را وقف نماید. زمانی که شخص مالک ملک خود را وقف می نماید این ملک تحت نظارت سازمان اوقاف می باشد. سازمان اوقاف این املاک را به اشخاص دیگری با اقساط 99 ساله فروخته و ملک را به آن ها واگذار می نماید. خریدار نیز می بایست سالیانه مبلغی را به سازمان اوقاف پرداخت کند. 

عموما افراد تصور می کنند که املاک اوقافی دارای سند نمی باشند اما باید بگوییم که که تصور اشتباه بوده و املاک اوقافی نیز مانند سایر املاک دارای سند می باشد اما نکته قابل توجه این است که سند املاک اوقافی با سند های شخصی دارای تفاوت هایی می باشد. 

در سندهای شخصی وقتی فردی ملک را خریداری می نماید سند به نام او شده و شخص مالک ملک می شود و فروشنده تماما مالکیت ملک را به خریدار واگذار می نماید اما در مورد ملک های اوقافی اینطور نیست و خریدار مالک ملک نخواهد بود. در واقع خریدار هیچ اختیاری در مورد خرید و فروش یا رهن و اجاره و یا حتی ساخت و ساز ملک را نداشته و نمی تواند به صورت مستقل برای ملک تصمیم گیری نماید. اما این بدین معنی نمی باشد که خریدار به هیچ عنوان نمی تواند ملک را معامله نماید بلکه می تواند در شرایط تعیین شده و با نظارت و تایید سازمان اوقاف اقدام به معامله ملک وقفی نماید.

انواع ملک اوقافی

املاک وقفی را می توان به ‌صورت کلی به چهار دسته تقسیم نمود که این چهار دسته شامل موارد زیر می باشد:

۱) املاک وقفی سازمان اوقاف و امور خیریه

۲) املاک وقفی بقاع متبرکه

۳) املاک وقفی آستان قدس رضوی

۴) املاک وقفی شخصی

به طور کلی املاک وقفی جز هر کدام از این چهار دسته باشد از منظر حقوقی و قانونی با دیگری تفاوتی ندارد. بنابراین نباید نگرانی درباره محل ملک وقفی داشته باشید چرا که تفاوت بین این چهار دسته تنها در متولی آن ها می باشد. این تفاوت موضوع مهمی می باشد زیرا خریدار ملک اوقافی باید بداند که با چه افراد و یا سازمانی سروکار دارد و به غیر از این مورد هیچ تفاوت دیگری بین آن ها وجود نداشته و نیازی به نگرانی در مورد محل ملک وقفی نمی باشد.

تفاوت سند ملک اوقافی با سند سایر املاک

همانطور که پیش تر گفته شد زمانی که فردی ملک اوقافی را خریداری می نماید مالکیت کامل ملک به عهده او نمی باشد و نمی تواند برای معامله ملک به صورت مختارانه تصمیم گیری نماید و حتما می بایست برای هر اقدامی تایید سازمان اوقاف را داشته باشد. مالک ملک اوقافی می بایست هر سال به مدت 99 سال به سازمان اوقاف مبلغی را تحت عنوان اجاره بها پرداخت نماید و در پایان این زمان و گذشت 99 سال سازمان اوقاف می تواند تصمیم بگیرد که ملک را مجددا اجاره دهد.

اما در طول این 99 سال در صورتی که مالک بخواهد ملک را معامله نماید تکلیف چیست؟ همانطور که گفته شد مالک تنها در شرایط مشخصی و با وجود اجازه و تایید سازمان اوقاف در پرونده می تواند اقدام به معامله ملک نماید.

خریدار ملک اوقافی در واقع مالک اعیان ملک یعنی همان بنا و ساختمان ملک می شود اما هیچگونه مالکیتی بر عرصه ملک یا همان زمین ملک را ندارد چرا که عرصه ملک موقوفه می باشد. پس بدون داشتن مجوز از سازمان اوقاف هیچ کس نمی تواند اقدام به معامله این نوع املاک نماید. همچنین مسئولیت پرداخت مالیات و عوارض قسمت اعیان ملک به شهرداری بر عهده خریدار می باشد.

در صورتی که اسناد دیگر شش دانگ می باشد و اگر سهامی نیز باشد مجموع سهام می بایست به شش دانگ رسیده باشد. ارزش سند ملکی بیشتر از اسناد اوقافی می باشد. اسناد دیگر حدود مشخص شده ای در سند دارند اما در سند املاک اوقافی این حدود مشخص نشده و یا بسیار جرئی به این حدود اشاره شده است.

از دیگر تفاوت‌های این دو نوع سند می توان به این موضوع اشاره کرد که صدور سند ملکی به عهده اداره ثبت اسناد و املاک می باشد و همچنین نقل ‌و انتقال این نوع سند نیز در یکی از دفاتر اسناد و املاک قابل انجام می باشد در صورتی که سند ملک وقفی در سازمان اوقاف تنظیم و به خریدار تحویل داده می‌شود.

و به طور کلی می توان گفت که ملک اوقافی اررش کمتری نسبت به سایر املاک با سند شش دانگی دارد.

خرید و فروش املاک اوقاف

حال دیگر تمامی نکات مهم درباره نقل و انتقالات و خرید و فروش ملک اوقاف را می دانیم. تنها تفاوت معامله املاک وقفی با املاک شخصی در لزوم داشتن مجوز از سازمان اوقاف می باشد. 

از دیگر نکاتی که خریدار ملک وقفی باید به آن دقت نماید این است که خریدار تنها مالک اعیان و یا همان بنای ملک می شود و مالکیتی نسبت به زمین ملک ندارد و چون مالکیت عرصه آن متعلق به متولی می باشد خریدار می بایست سالانه مبلغی را به عنوان اجاره بها به متولی بپردازد.

از آنجایی که افراد دید و باور درستی نسبت به املاک اوقافی ندارند می توان گفت معامله این املاک برای مالک تا حدودی دشوار می باشد.

یکی از مزیت های خرید املاک اوقافی این است که در صورتی که ملک به شکل زمین خریداری شود به خریدار آن وام ساخت و ساز نیز تعلق خواهد گرفت.

کلام آخر

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله ملک وقفی را بررسی نمود و سپس به شرح نکات خرید و فروش املاک اوقاف پرداخت. همانطورکه در ابتدا اشاره شد پیش از معامله ملک اوقاف حتما باید با یک وکیل ملکی مشاوره نمود تا به تمامی نکات مهم این نوع معامله آگاه شد چرا که سند املاک وقفی دارای نکات و ویژگی هایی می باشد که هم خریدار و هم فروشنده می بایست به این نکات مهم آگاه باشند. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره ملک وقفی و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل ملکی ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.