صلح سرقفلی
همانطور که می دانید صلح نامه ها برای حل یک اختلاف و یا جلوگیری از پیش آمدن اختلاف بین افراد تنظیم می شود. البته این تنها مزیت صلح نامه نبوده و افراد می توانند مطابق با قانون مدنی معاملات خود را نیز به صورت صلح نامه تنظیم نمایند و در واقع هر قراردادی که در مقام صلح نگاشته شود اثرات همان قرارداد را دارد. صلح سرقفلی یکی از انواع پرتکرار صلح نامه می باشد که از آن برای انتقال حق سرقفلی استفاده می شود. صلح سرقفلی یک سند حقوقی بسیار مهم بوده که در آن حق سرقفلی از مالک اصلی ملک تجاری به مستاجر انتقال پیدا می کند. گاها پیش می آید که انتقال حق سرقفلی از مالک اصلی به مستاجر انتقال پیدا کرده و سپس مستاجر حق سرقفلی را به مستاجر دوم واگذار می نماید. بنابراین اغلب این سوال برای افراد پیش می آید که صلح سرقفلی به چه صورت است؟
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله قصد دارد به بررسی صلح سرقفلی بپردازد.
حق سرقفلی چیست
پیش از بررسی صلح سرقفلی اول باید با مفهوم حق سرقفلی آشنا شویم. حق سرقفلی به تعریف موجز و مختصر عبارت است از حقی که به موجب آن مستاجر یک ملک تجاری در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته شود و در واقع اولویت تصرف و اجاره آن مغازه به صاحب حق سرقفلی تعلق می یابد. این تعریف در واقع تعریف حق سرقفلی می باشد اما معنی حقوقی واژه سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک ملک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر دریافت می کند تا محل خالی را به اجاره او در آورد اصولا مبلغ و میزان این وجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت توافق بین موجر و مستاجر است که رقم نهایی را تعیین می کند اما اصولا مستاجر چندان دخل و تصرفی در میزان حق سرقفلی ندارد و تنها به رسم بازار می تواند با مالک چانه زنی نماید.
در خصوص ماهیت حقوقی سرقفلی بین حقوقدانان بحث های زیادی وجود دارد اما صرف نظر از چیستی آن باید بدانیم که این حق مشروع و قانونی و مورد حمایت قانونگذار می باشد.
نکته قابل توجه در خصوص حق سرقفلی این است که این حق قائم به محل است و نه شخص. همچنین باید بدانیم که مالک ملک می تواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی به مستاجر اجاره دهد و اگر چنین کرد در پایان قرارداد نمی تواند چیزی از مستاجر بابت سرقفلی دریافت نماید.
صلح سرقفلی چیست؟
حال که با حق سرقفلی آشنا شدیم بهتر است به بررسی صلح سرقفلی بپردازیم. طبق قانون چنانچه صاحب سرقفلی بخواهد سرقفلی را به شخص دیگری منتقل نماید این انتقال نیز می بایست با تایید و رضایت مالک ملک صورت پذیرد. از آنجایی که حق سرقفلی یک موضوع انتزاعی و در واقع غیر عینی می باشد و در حقوق ایران تنها عین را می توان خرید و فروش نمود لذا در عرف حقوقی متداول جهت انتقال سرقفلی که ماهیتا یک حق است از عقد صلح استفاده می نمایند.
اما نکته مهم این است که اساسا حق سرقفلی از تبعات اجاره نمودن یک ملک تجاری است که در واقع ضمن اجاره نمودن آن محل و استقرار در آن حق سرقفلی معنا می یابد بنابراین در مورد موضوعات شامل انتقال حق سرقفلی حتما می بایست فی مابین مالک و صاحب جدید حق سرقفلی اجاره نامه تنظیم گردد بنابراین ضمن اینکه اجاره نامه ای فی مابین مالک و مستاجر جدید تنظیم شد با استناد به آن صاحب سرقفلی می تواند حق خود را در قالب عقد صلح به شخص دیگری که در واقع همان مستاجر جدید است منتقل نماید. این صلح نامه و اجاره نامه یاد شده می بایست به صورت رسمی در دفترخانه تهیه و تنظیم گردد و ضمن در نظر گرفتن اصول اصلی عقد صلح می تواند شامل سایر تعهدات طرفین که خلاف قانون و خلاف مقتضای ذات عقد نباشد باشد.
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه
در خصوص تفاوت میان حق کسب و پیشه و سرقفلی فی مابین حقوقدانان مناقشه و بحث بسیار می باشد و بسیاری از حقوقدانان این دو را به یک معنی می دانند و معتقد هستند که حق کسب و پیشه با مفهوم وسیع تر به حقی گفته می شود که بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه ایجاد می شود. بعضی دیگر معتقد هستند که این حق حقی است برای مستاجران بازرگان و پیشه ور و مطلق کسانی که از طریقه اجاره مکانی کسب معاش نمایند.
طبق نظریه شماره 7/1452 مورخ 12/03/1387 اداره کل حقوقی قوه قضاییه سرقفلی و حق کسب و پیشه و یا تجارت مستاجر هر دو تقریبا به یک معنی می باشد و اصطلاح سرقفلی بین کسبه رایج می باشد. بنابر نظر استاد مرحوم دکتر بهمن کشاورز اگر چنین نظری در سال 1372 یعنی پیش از تصویب قانون سال 1376 و در زمان حاکمیت قانون سال 1356 با مسامحه و به اعتبار استفاده قانونگذار از کلمه سرقفلی را می توانستیم بپذیریم قبول آن در زمان حاظر و پس از تصویب قانون سال 1376 که از مواد آن تعریف تقریبا دقیق سرقفلی و مصادیق آن را می توان استخراج نمود، مطلقا ممکن نمی باشد.
البته باید پذیرفت که امروزه دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه علی الخصوص در بین عوام به شدت به هم آمیخته شده است که البته این آمیختگی با توجه به احکام قانونی و مسائل قضایی ماهیت متفاوت این دو را تغییر نمیدهد. از آنجا که اساسا این مبحث و موضوعات پیرامون آن از مفاهیم عمیق حقوقی و فقهی بوده و نظرات و دکترین متفاوتی پیرامون آن وجود دارد، بحث و بررسی آن در یک مقاله مختصر اینترنتی نه ممکن است و نه برای استفاده عامه می تواند مفید باشد بنابراین برای دانش پژوهان حقوق و افراد علاقه مند به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه پیشنهاد می شود کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام به تحریر استاد مرحوم بهمن کشاورز را تهیه و مطالعه نمایند.
کلام آخر
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی موضوع صلح سرقفلی پرداخته و به صورت کامل توضیح داد که صلح سرقفلی به چه صورت است. توصیه همیشگی حقوقدانان این است که پیش از عقد صلح با یک وکیل متخصص در تهران مشورت نموده و تنظیم صلح نامه را نیز به او بسپارید تا از مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کنید. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره صلح سرقفلی و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل ملکی ما و تنظیم صلح نامه توسط او پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
