افراز ملک چیست

افراز ملک به این معنا می باشد که املاک مشاعی تفکیک و سهم دقیق هر کدام از مالکین مشخص شود. برای آن که افراز انجام گیرد حتما می بایست ملک مشاعی باشد و غیر منقول باشد. املاک مشاعی همان املاکی می باشند که بیش از یک مالک دارند یعنی زمانی که دو و یا چند نفر در مالکیت ملکی سهیم و یا شریک باشند به آن ملک مشاع گفته می شود. یکی از نمونه های پرتکرار املاک مشاعی به ارث رسیدن یک ملک به وراث آن می باشد یعنی زمانی که یک ملک به چندین وارث رسیده است و هر کدام به اندازه مشخصی در آن ملک سهیم هستند. اما با این حال مشخص نیست که دقیقا کدام قسمت از ملک متعلق به کدام شخص می باشد بنابراین در اکثر موارد شرکای ملک مشاع به دنبال مشخص شدن سهم دقیق خود در ملک می باشند که این امر از طریق افراز ملک امکان پذیر می باشد. برای افراز ملک حتما می بایست به مراجع ذی صلاح مراجعه و مراحل خاص آن را طی نمود. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله به بررسی افراز ملک می پردازد.

افراز ملک

بهتر است پیش از بررسی افراز ملک به صورت کامل با ملک مشاعی آشنا شویم تا راحت تر متوجه شویم که افراز ملک چیست.

همانطورکه گفتیم برای افراز حتما می بایست مال غیر منقول باشد. حال این سوال پیش می آید که مال غیر منقول چیست؟ برای پاسخ به آن به ماده ۱۲ قانون مدنی مراجعه می کنیم که می گوید: 

مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که‌ نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.

زمانی که افراد چه به صورت عوامل اختیاری و یا حتی عوامل قهری مانند ارث که پیش تر توضیح دادیم در مالکیت مال غیر منقولی شریک می شوند شراکت به نحو اشاعه اتفاق افتاده است و آن ملک مشاعی می باشد. مالکین ملک مشاعی در جزء به جزء مال غیر منقول یا همان ملک سهم داشته اما نمی توان به صورت دقیق مشخص نمود که کدام قسمت از ملک متعلق به کدام شریک می باشد.

حال که با مال غیر منقول مشاع آشنا شدیم می توانیم معنای دقیق تری از افراز ملک را ارائه دهیم. افراز یک نوع نهاد حقوقی می باشد که می توان به واسطه آن سهم هر یک از مالکین ملک مشاع را جدا سازی و تقسیم نمود.

شرایط افراز ملک

همانطور که گفته شد برای آن که افراز ملک انجام پذیرد می بایست شرایط لازم برای انجام آن وجود داشته باشد. این شرایط را قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال هزار و سیصد و پنجاه هفت مشخص نموده است که در ادامه به بررسی این شرایط می پردازیم:
اولین شرط برای آن که افراز ملک انجام پذیرد همانطور که گفته شد این است که مال غیر منقول باشد و مالکیت آن به صورت مشاعی باشد یعنی دو و یا چند نفر در مالکیت آن شریک باشند که بر سر تفکیک ملک اختلاف داشته و به توافق نرسیده باشند.

یکی از شرایط بسیار مهم برای آن که افراز انجام پذیرد این است که ملک مشاعی سند مالکیت معارض نداشته باشد. منظور از سند مالکیت معارض این می باشد که برای یک ملک، دو سند توسط اداره ثبت صادر شده باشد.

آخرین شرطی که برای افراز وجود دارد این است که ملک مشاع قابلیت افراز را داشته باشد در صورتی که این قابلیت را نداشته باشد هر کدام از مالکین می بایست دادخواست دستور فروش مال مشاع را تقدیم دادگاه مربوطه نماید.

مراحل و نحوه افراز ملک

مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال هزار و سیصد و پنجاه هفت،افراز ملک مشاع به دو نحو قابل انجام است که در ادامه آن را بررسی می نماییم.

در صورتی افراز ملک از طریق اداره ثبت امکان پذیر می باشد که جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد و تمامی شرکا وجود داشته باشند یعنی بین آن ها کسی محجور و یا غایب مفقود الاثر نباشد. پایان یافتن جریان ثبتی یعنی با گذراندن مراحل تحدید حدود، حدود اربعه ملک مشاع تعیین و مشخص شده باشد که در این صورت آماده ثبت در دفتر املاک می باشد.

زمانی که این شرایط محیا باشد هر کدام از شرکا ملک مشاع، می تواند با داشتن مدارک لازم از قبیل مدارک هویتی افراد، اطلاعات مورد نیاز تمامی شرکا، فرم درخواست افراز از اداره ثبت و سند رسمی ثبتی به اداره ثبت ذی صلاح مراجعه نموده و درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت ارائه نماید.
کارشناس ثبت پس از ارائه درخواست افراز، مدارک ارائه شده را بررسی نموده و در صورتی که مدارک مشکل و یا نقصی نداشته باشد و همچنین واجد شرایط لازم باشد، کارشناس ثبت معاینه محلی از ملک را انجام داده و نقشه های مربوط به آن ترسیم می شود. سپس مسئول اداره ثبت مدارک جمع آوری شده را بررسی نموده و تصمیم نهایی در مورد افراز ملک را به مالکین ملک مشاع اطلاع رسانی می نماید.

در صورتی که هر یک از مالکین به این تصمیم اعتراضی داشته باشند می توانند ظرف ده روز اعتراض خود را اعلام نموده تا به آن در دادگاه ذی صلاح رسیدگی شود.

ملک غیر قابل افراز چیست

حال که به صورت کامل با ملک قابل افراز آشنا شدیم و همچنین شرایط و مراحل انجام آن را بررسی نمودیم بهتر است بدانیم ملک غیر قابل افراز چیست و مالکان آن برای رسیدن به حقوق خود می بایست چه اقداماتی را انجام دهند.

ملک غیر قابل افراز به ملکی می گویند که به دلایلی افراز باعث افت ارزش آن می شود و یا موقعیت ملک مشاع طوری است که نمی شود سهم مشخص و دقیق هر کدام از شرکا را تعیین و مشخص نمود که تشخیص این امر می بایست توسط کارشناس مربوطه انجام پذیرد.

همانطور که گفته شد در صورتی که ملکی غیر قابل افراز شناخته شود هر کدام از شرکا با تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع و تقدیم آن به دادگاه ذی صلاح می تواند تقاضای صدور حکم مبنی بر دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه استدعا داشته باشد.

در صورتی که دادگاه حکم مربوطه را صادر نماید ابتدا ملک قیمت گذاری شده و سپس به مزایده گذاشته می شود و پس از فروش مبلغ آن به حساب دادگستری واریز شده و سپس به هر مالک مبلغی به اندازه سهم او از ملک پرداخت می شود.

کلام آخر

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله توضیح داد که افراز ملک چیست و شرایط و مراحل آن را به صورت کامل بررسی نمود. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره افراز ملک و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل ملکی ما و تنظیم دادخواست توسط ایشان پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.