یکی از مهم ترین دلایلی که برای اثبات حقی می توان در مراجع قضایی ارائه نمود سند می باشد. مطابق با ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. بنابراین سند یکی از مهم ترین مدارک برای اثبات حقانیت می باشد. اسناد به دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم بندی می شوند. همانطور که می دانید اسناد رسمی در یکی از شعب دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده اند اما اسناد عادی بین طرفین به صورت های مختلفی مانند صلحنامه، قولنامه و غیره خارج از دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. یکی از مهم ترین اسناد برای همه افراد سند ملک می باشد باید بدانید که اسناد مربوط به ملک به صورت های مختلف و همچنین با عنوان های متفاوت تنظیم و ثبت می گردد. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر قصد دارد در ادامه این مقاله به بررسی انواع سند ملکی بپردازد.
سند ملکی عرصه و اعیان
معمولا افرادی که در شهرهای بزرگ مانند تهران زندگی می کنند با نام عرصه و اعیان آشنا هستند چرا که اغلب خانه ها به صورت آپارتمانی می باشد. منظور از عرصه همان زمین می باشد که آپارتمان بر روی آن ساخته می شود. به مدارکی که مربوط به عرصه و زمینی می باشد که در آن آپارتمان ساخته شده است عرصه نامه می گویند. همچنین به مدارکی که مربوط به ساختمان و مالکیت واحدهای آپارتمان می باشد سند مستغلات گفته می شود. هر مالک آپارتمانی نسبت به متراژ مستغلات خود از عرصه یا همین زمین سهم می برد. هر کس برای مشخص نمودن سهم خود از عرصه ملک می تواند به شهرداری و ارگان های مربوطه درخواست بدهد. البته زمانی مشخص شدن سهم عرصه هر کسی مهم می باشد که کل مالکان ساختمان قصد تخریب و ساخت و ساز داشته باشند و یا یک ملک جز ماترک شخصی باشد و به ارث برسد.
سند ملکی مشاع
هر زمان که بیش از یک نفر مالک ملکی باشند آن ملک مشاع بوده و سند ملکی مشاع نیز دارد. بنابراین زمانی که دو یا چند نفر به شکل شراکتی مالک یک ملک باشند آن ملک مشاع است. مهم است بدانید که تمامی شرکا در جزء به جزء ملک حق مالکیت دارند و همگی در جزء به جزء آن سهیم می باشند.
املاک در چندین حالت مختلف می تواند مشاع باشد، مثلا ملکی وجود داشته باشد که شش دانگ آن متعلق به یک فرد باشد و او به تنهایی مالک آن ملک باشد اگر این فرد به طور مثال سه دانگ از ملک خود را به نام فرد دیگری کند از این به بعد آن ملک مشاع بوده و هر دو این افراد در جزء به جزء ملک حق مالکیت خواهند داشت.
یا فرض کنید زمانی که چند شخص با هم اقدام به خرید یک ملک می نمایند به طوری که هر کدام به اندازه سرمایه ای که آورده از آن ملک سهم می برد در این حالت نیز ملک مشاع می شود و هر مالک به اندازه سهم خود در جزء به جزء ملک حق مالکیت خواهد داشت.
یکی دیگر از مواردی که باعث مشاع شدن ملک خواهد شد به ارث رسیدن ملک می باشد. زمانی که شخصی دارای چند فرزند بوده باشد و فوت نماید، ملک او به فرزندانش به ارث می رسد. هر کدام از فرزندان او به مقدار سهم الارث خود مالک ملک می شوند و این ملک مشاع خواهد شد. در این موارد کلیه فرزندان متوفی می توانند سندی جداگانه به اندازه میزان سهم الارث خود داشته باشند.
سند ملکی مفروز
سند مفروز در مقابل سند مشاع قرار دارد. همانطور که گفته شد سند مشاع سندی است که بیش از یک مالک دارد اما سند مفروز نشان دهنده این است که حقوق مالکانه شش دانگ ملک متعلق به یک نفر می باشد. حال چه زمانی از این سند استفاده می شود؟ در زمانی که شرکا یک ملک مشاع قصد جدا کردن سهم خود از ملک مشاع را داشته باشند. زمانی که هر کدام از شرکا بخواهد سهم خود را از ملک جدا نموده و مستقلا در سهم خود ساخت و ساز انجام دهند در چنین شرایطی سند مفروز صادر می شود یکی از پیچیده ترین اسناد ملکی در کشور ما سند مفروز می باشد.
سند ملکی اوقافی
هر کس می تواند ملک متعلق به خود را بفروشد و یا آن را اجاره دهد و یا حتی آن را وقف نماید. زمانی که شخص مالک ملک خود را وقف می نماید این ملک تحت نظارت سازمان اوقاف می باشد. سازمان اوقاف این املاک را به اشخاص دیگری با اقساط 99 ساله فروخته و ملک را به آن ها واگذار می نماید. خریدار نیز می بایست سالیانه مبلغی را به سازمان اوقاف پرداخت کند.
املاک اوقافی نیز مانند سایر املاک دارای سند می باشد اما نکته قابل توجه این است که سند املاک اوقافی با سند های شخصی دارای تفاوت هایی می باشد، در سندهای شخصی وقتی فردی ملک را خریداری می نماید سند به نام او شده و شخص مالک ملک می شود و فروشنده تماما مالکیت ملک را به خریدار واگذار می نماید اما در مورد ملک های اوقافی اینطور نیست و خریدار مالک ملک نخواهد بود. در واقع خریدار هیچ اختیاری در مورد خرید و فروش یا رهن و اجاره و یا حتی ساخت و ساز ملک را نداشته و نمی تواند به صورت مستقل برای ملک تصمیم گیری نماید. اما این بدین معنی نمی باشد که خریدار به هیچ عنوان نمی تواند ملک را معامله نماید بلکه می تواند در شرایط تعیین شده و با نظارت و تایید سازمان اوقاف اقدام به معامله ملک وقفی نماید.
سند ملکی المثنی
در صورتی که سند ملکی به دلایل مختلف مانند حادثه ها و یا سرقت مفقود گردد مالک آن ملک می بایست به اداره ثبت درخواست صدور سند المثنی دهد. پس از ثبت درخواست و گذراندن مراحل قانونی سندی برای مالک صادر می شود که به آن سند المثنی می گویند.
سند ملکی معارض
بعضا پیش می آید که برای یک ملک چندین سند صادر شده باشد. از بین این اسناد تنها یک سند معتبر خواهد بود. از دید قانون سندی که موخر است نسبت به سند اولیه ملک معارض می باشد. معمولا قانون سندی را واجد اعتبار می داند که مقدم الصدور باشد یعنی زودتر از بقیه اسناد ثبت شده باشد. اما اگر با ارائه مدارک عدم اعتبار سند اولیه نزد دادگاه اثبات شود در این شرایط دادگاه سند موخر را واجد اعتبار می داند.
سند ملکی ورثه ای
زمانی که شخصی فوت می نماید، املاک او به وراثش به ارث می رسد. هر کدام از وراث که بخواهد می تواند به اداره ثبت مراجعه نموده و با ارائه مدارک لازم درخواست صدور سند مالکیت به اندازه سهم الارث خود نماید. در چنین شرایطی سند ملکی ورثه ای می باشد.
کلام آخر
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی انواع سند ملکی پرداخت و هر کدام از آن ها را تشریح نمود. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره اسناد ملکی و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل ملکی ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
