تخلیه ملک مشاع

هر گاه که ملکی دارای دو یا چند نفر مالک به صورت شریکی باشد، به آن ملک مشاع می گویند. مالکان ملک مشاع در جزء به جزء ملک حق مالکیت داشته و در آن سهیم می باشند به این معنا که نمی توان سهم هر کس را به صورت مشخص تفکیک نمود. 

مثلا فرض کنید یک ملک مشاع وجود دارد که یکی از مالکان آن صاحب 1 دانگ ملک می باشد و دیگر مالک صاحب 5 دانگ ملک می باشد در این شرایط نمی توان سهم هر کس از ملک را جداگانه تفکیک نمود چرا که سهم هر کس در تمام ملک پخش شده است و هر دو شریک در جزء به جزء ملک سهیم می باشند. گاها پیش می آید که بر سر ملک مشاعی اختلافاتی به وجود می آید که منجر به تشکیل پرونده در مراجع قضایی خواهد شد. یکی از پرتکرار ترین این دعاوی تخلیه ملک مشاع می باشد گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه مقاله به بررسی این موضوع می پردازد.

ملک مشاع

پیش از هر چیز ابتدا می بایست با مقهوم ملک مشاع کاملا آشنا شویم. همانطور که گفته شد به ملکی مشاع می گویند که بیش از یک نفر مالک آن باشد پس هنگامی که دو یا چند نفر به صورت شراکتی مالک یک ملکی باشند به آن ملک مشاع می گویند. تمامی شرکا در جزء به جزء ملک حق ماکیت داشته و در آن سهیم هستند. 

املاک به چند روش مختلف می تواند مشاع باشد، فرض کنید ملکی موجود است که شش دانگ از آن متعلق به یک نفر می باشد و او به تنهایی مالک آن ملک باشد در صورتی که این شخص مثلا سه دانگ از ملک خود را به نام شخص دیگری کند آن ملک زین پس مشاع شده و هر دو این اشخاص در جزء به جزء آن ملک حق مالکیت خواهند داشت.

یا به طور مثال زمانی که چند شخص با هم یک ملک را خریداری می نمایند به صورتی که هر کدام به اندازه سرمایه ای که آورده از ملک سهم می برد در این صورت نیز ملک مشاع می شود و هر شخص به اندازه سهم خود در جزء به جزء ملک حق مالکیت دارد.

یکی دیگر از مواردی که باعث مشاع شدن ملک می شود ارث متوفی است. هنگامی که فردی دارای چند فرزند بوده باشد و فوت نماید، ملک متعلق به او به فرزندانش به ارث می رسد. هر کدام از فرزندان او به مقدار سهم الارث خود مالک ملک می شوند و این ملک مشاع خواهد شد. در این موارد کلیه فرزندان متوفی می توانند سندی جداگانه به اندازه میزان سهم الارث خود داشته باشند.

تخلیه ملک مشاع چگونه است

معمولا کلیه اقداماتی را که به منظور پایان‌ دادن به تصرف غیرقانونی یک ملک مشاعی انجام می‌ گیرد تخلیه ملک مشاع می گویند. دعاوی که در این مورد وجود دارد می تواند با موضوع تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی باشد. 

این در حالی است که فرد متصرف می تواند یکی از مالکین باشد و یا می تواند شخص ثالث دیگری به غیر از مالکین باشد چرا که قانونگذار در ماده ۵۸۱ قانون مدنی اشعار دارد:

((تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.))

این ماده بدین معناست که هر کدام از شرکا برای تصرف ملک نیاز به اذن و اجازه مابقی شرکا دارند و در صورتی که یک یا چند مالک بدون اذن دیگر شرکا اقدام به تصرف ملک نمایند دیگر مالکان می توانند اقدامات حقوقی برای تخلیه ملک انجام دهند. همانطور که گفته شد این اقدامات حقوقی می تواند در قالب دعوای تخلیه ید باشد و یا می تواند در قالب خلع ید و تصرف عدوانی باشد که در ادامه هر دو را بررسی خواهیم نمود.

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع

تخلیه ید دعوایی می باشد که مالک به منظور پایان دادن به تصرفی که در ابتدا با اذن او بوده است مطرح می نماید.

برای درک بهتر موضوع فرض کنید مالک با اجازه و اذن خود به شخص دیگری حق استفاده از ملک را می دهد و بین آن ها قراردادی مبنی بر انتفاع از آن ملک وجود دارد اما اکنون زمان قرارداد منقضی شده است و متصرف همچنان به تصرف ملک ادامه می دهد در چنین شرایطی مالک می بایست اقدام به طرح دعوای تخلیه ید به طریت مستاجر نماید. 

این موضوع برای املاک مشاعی نیز مشابه می باشد. اگر مالکان ملک مشاعی با توافق یکدیگر ملک را به شخصی اجاره داده باشند و مدت زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده و منقضی شده باشد و یا حتی اگر به هر دلیلی قرارداد اجاره پیش از انقضا فسخ شده باشد ولی موجر به تصرف ملک مشاعی همچنان ادامه دهد و از تخلیه ملک خودداری کند، کلیه مالکین ملک مشاع می بایست اقدام به طرح دعوای تخلیه ید به طرفیت متصرف نمایند.

دعوای خلع ید و تصرف عدوانی در ملک مشاع

دعوای خلع ید و یا تصرف عدوانی دعوایی می باشد که مالک به منظور پایان دادن به تصرفی که از همان ابتدا غیر قانونی بوده است مطرح می نماید. 

در این نوع از دعاوی فرد متصرف از ابتدا هیچگونه اذن و اجازه ای از مالکین ملک مشاع برای تصرف ملک را نداشته و بین متصرف و مالکین هیچگونه قراردادی مبنی بر انتفاع از آن ملک وجود ندارد بلکه متصرف به صورت غیر قانونی و بدون اذن مالکین اقدام به استفاده و یا تصرف ملک نموده است. در چنین شرایطی مالکین ملک مشاع می توانند از دو طریق برای تخلیه ملک اقدام نمایند.

روش اول طرح دعوای تصرف عدوانی می باشد. اگر مالکین ملک مشاع پیشتر ملک خود را در تصرف داشته اند و بتوانند تصرفات سابق خود را بر ملک مشاعی اثبات نمایند می توانند دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح نمایند. البته ممکن است متصرف یک یا تعدادی از مالکین باشند که بدون اذن مالکین دیگر اقدام به تصرف ملک نموده اند که در این صورت قانونگذار در ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی صراحتا اشعار داشته است که:

((در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.))

روش دوم طرح دعوای خلع ید می باشد. در صورتی که مالکین قبلا ملک مشاعی را در تصرف خود نداشته اند و یا نتوانند تصرفات پیشین خود را اثبات نمایند می بایست از راه اثبات مالکیت خود اقدام به تخلیه ملک نمایند. 

همانطور که میدانید این تصرف ممکن است توسط شخص ثالث صورت گیرد و یا متصرف می تواند جزو مالکین ملک مشاعی باشد که در این مورد قانونگذار در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی اشعار داشته است:

((در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ‌ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.))

کلام آخر

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی تخلیه ملک مشاع پرداخت و انواع دعاوی آن را به صورت کامل تشریح نمود. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره ملک مشاع و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل ملکی ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.