پیش فروش آپارتمان نام قراردادی برای فروش ساختمان هایی می باشد که احداث آن هنوز کامل نشده است. یعنی فروشنده که مالک ملک نیمه کاره می باشد متعهد می شود تا به موجب قرارداد پیش فروش آپارتمان، بعد از احداث کامل آپارتمان و تکمیل ملک مورد نظر، مالکیت آن ملک را به خریدار انتقال دهد. یکی از نگرانی های افرادی که قصد اقدام برای پیش خرید یک ملک را دارند ابطال قرارداد فی مابین پیش فروشنده و پیش خریدار می باشد چرا که این قرارداد یک قولنامه عادی می باشد و شرایط مربوط به خود را دارد. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در ادامه این مقاله به بررسی شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان می پردازد.
پیش فروش آپارتمان
پیش از آن که به سراغ مبحث ابطال قرارداد پیش فروش آپارتمان برویم ابتدا می بایست با پیش فروش و تمامی قوانین آن آشنا شویم. تا اینجا دریافتیم که پیش فروش نام قراردادی مربوط به آپارتمان های ناتمام می باشد که احداث آن هنوز تمام نشده و به موجب این قرارداد فروشنده متعهد می شود تا پس از احداث کامل و تکمیل آپارتمان مالکیت آن را به طرف دیگر قرارداد که همان پیش خریدار می باشد منتقل نماید.
پس از اختلافات زیادی که در گذشته بر سر انجام این معامله وجود داشت قانون گذار در همین راستا قانون پیش فروش ساختمان را توصیب نمود که در ادامه نگاهی به آن می اندازیم:
در ماده 1 این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان صراحتا تعریف شده است:
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود.
حال که با پیش فروش آپارتمان و قوانین آن آشنا شدیم بهتر است به مبحث ابطال قرارداد پیش فروش بپردازیم. همیشه برای افرادی که قصد انجام این معامله را دارند این سوال پیش می آید که این قرارداد چگونه فسخ می شود و شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان چیست؟ در ادامه به برخی از این شرایط اشاره می کنیم.
اختلاف در مساحت بنا
اولین موضوعی که می تواند باعث فسخ و یا ابطال قرارداد شود اختلاف در مساحت بنا می باشد. پیش خریدار آپارتمان هنگام رویارویی با اختلاف مساحت در شرایطی می تواند معامله را فسخ نماید.
اگر مساحت ملک پس از احداث کامل کمتر از مساحت قید شده در قرارداد باشد دو حالت وجود دارد:
در حالت اول اگر این اختلاف تا پنج درصد کمتر از مساحت باشد خریدار می تواند ما به التفاوت را بر اساس ارزش ملک در زمان انعقاد قرارداد از فروشنده مطالبه نماید اما هیچ یک از خریدار و فروشنده حق فسخ معامله را در این شرایط ندارند.
در حالت دوم اگر این اختلاف بیش از پنج درصد کمتر از مساحت باشد خریدار می تواند ما به التفاوت را بر اساس ارزش روز ملک از فروشنده مطالبه نماید و البته در این شرایط برای او حق فسخ ایجاد شده و مختار است که با فروشنده به توافق برسد و یا معامله را باطل نماید.
اگر مساحت ملک پس از احداث کامل بیشتر از مساحت قید شده در قرارداد باشد باز هم دو حالت وجود دارد:
در حالت اول اگر این اختلاف تا پنج درصد بیشتر از مساحت باشد خریدار می بایست ما به التفاوت را بر اساس ارزش ملک در زمان انعقاد قرارداد به فروشنده بپردازد اما هیچ یک از خریدار و فروشنده حق فسخ معامله را در این شرایط ندارند.
در حالت دوم اگر این اختلاف بیش از پنج درصد بیشتر از مساحت باشد خریدار می تواند به صورت توافقی ما به التفاوت را بر اساس ارزش روز ملک به فروشنده بپردازد و یا معامله را فسخ نماید و در این شرایط نیز برای او حق فسخ ایجاد خواهد شد.
نکته مهم این است که فروشنده حق فسخ نخواهد داشت و در تمام موارد گفته شده حق فسخ تنها برای پیش خریدار ایجاد شده است.
عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
پیش خریدار حتما باید اقساط را در زمان سر رسید آن به پیش فروشنده بپردازد و اگر پرداخت اقساط را به عقب بیاندازد پیش فروشنده می بایست موضوع را کتبا به دفترخانه که تنظیم سند را بر عهده دارد گزارش داده و دفترخانه نیز می بایست ظرف مدت یک هفته به پیش خریدار اخطار داده که تا یک ماه آینده می بایست برای پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید و در صورتی که پیش خریدار در این مهلت از پرداخت اقساط خودداری نماید برای پیش فروشنده حق فسخ معامله ایجاد شده و میتواند معامله را باطل نماید.
البته که باید به موضوع ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان نیز توجه داشته باشیم که اشعار دارد:
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
تخلف از تعهدات قراردادی
در قرارداد پیش فروش آپارتمان همانند تمامی قراردادهای دیگر دو طرف معامله توافقات و شروطی را در قرارداد ذکر می نمایند به طور مثال یکی از رایج ترین شروط در قراردادهای پیش فروش آپارتمان این است که فروشنده متعهد می شود که تا تاریخ مشخصی احداث ملک را اتمام کرده و آن را به خریدار تحویل دهد.
اگر طرفین در قرارداد ذکر نمایند که در صورت عدم انجام هر یک از شروط و یا به کلام دیگر تخلف از تعهدات قراردادی طرف دیگر معامله حق فسخ دارد، در چنین شرایطی نیز اگر تخلف از تعهدات قراردادی رخ دهد طرف دیگر مجاز به فسخ و ابطال قرارداد می باشد.
فوت احدی از طرفین معامله
بسیار مهم است که بدانید در صورتی که یکی از طرفین قرارداد فوت نماید قرارداد باطل نخواهد شد و تمامی حقوق و تعهدات فردی که فوت شده است به وراث او خواهد رسید. پس فوت هیچ یک از طرفین موجب فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان نخواهد شد مگر در مواردی که طرفین به صورت توافقی این موضوع را در قرارداد ذکر کرده باشند که در صورت فوت یکی از طرفین قرارداد منحل و باطل می شود.
اما اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد پس از فوت هر یک از طرفین قرارداد تعهدات بر عهده وراث حین الفوت وی خواهد بود.
کلام آخر
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان پرداخت. توصیه همیشگی ما این است که حتما هنگام تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان از وجود یک وکیل ملکی متخصص و مجرب بهره ببرید تا در آینده با مشکلاتی که موجب ورود ضرر و زیان و خسارت می شود مواجه نشوید. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره پیش فروش آپارتمان و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری و تنظیم قرارداد توسط وکیل ملکی ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
