پیش فروش آپارتمان به دو نفر

پیش فروش ساختمان قراردادی برای فروش ساختمان هایی می باشد که احداث آن کامل نشده است. یعنی مالک ملک که فروشنده می باشد به موجب این قرارداد تعهد می دهد که پس از احداث و یا تکمیل ساختمان مورد نظر در ملک، مالکیت آن را به خریدار انتقال دهد. البته که بسیاری از مردم پیش خرید آپارتمان را امری بسیار نا امن می دانند چرا که ممکن است آن ملک به چندین نفر فروخته شده باشد.

البته که دلیل اصلی پیش فروش آپارتمان به دو نفر یا بیشتر تنظیم قولنامه های عادی می باشد که نه تنها در جایی ثبت نمی شود بلکه دولت هم نظارتی بر آن ندارد. حال این سوال پیش می آید که اگر آپارتمانی به چند نفر پیش فروش شده باشد مالک آن کیست و تکلیف بقیه خریداران چه می باشد؟ گروه وکلای دیده بان حقوق امیر قصد دارد در این مقاله به موضوع پیش فروش آپارتمان به دو نفر یا بیشتر بپردازد.

نکته مهم در معامله آپارتمان ها این است که وقتی مالک دارای قدرالسهم از عرصه می باشد یعنی ملک او طلق می باشد اما توجه داشته باشید که آپارتمان های موقوفی و مسکن مهر مالک عرصه آن نمی باشند پس اینجور آپارتمان ها ملک طلق محسوب نمی شوند. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر با سابقه درخشان در زمینه مباحث حقوقی ملکی در ادامه توضیحات کاملی را برای شناسایی ملک طلق بیان کرده اند.

جهت دریافت مشاوره از دیده بان حقوق امیر با شماره های زیر تماس حاصل فر مایید.

شماره تماس : 02188928542_02188928452

آدرس : تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57

پیش فروش آپارتمان

همانطور که در ابتدا گفته شد پیش فروش ساختمان قراردادی برای فروش ساختمان هایی می باشد که احداث آن کامل نشده است. یعنی مالک ملک که فروشنده می باشد به موجب این قرارداد تعهد می دهد که پس از احداث و یا تکمیل ساختمان مورد نظر در ملک، مالکیت آن را به خریدار انتقال دهد. قبل تر اختلافات زیادی پس از انجام این معامله بین افراد به وجود می آمد که در همین راستا قانون گذار در سال 1389 قانون پیش فروش ساختمان را تصویب نمود.

در ماده 1 از همین قانون قرارداد پیش فروش ساختمان صراحتا تعریف شده است:

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود.

و البته در تبصره آن بیان شده است که هر فردی که مالک زمین است نمی تواند اقدام به پیش فروش ملک خود نماید و اشخاصی را که به موجب این قانون مجاز به پیش فروش ملک خود می باشند را نیز عنوان کرده است. این اشخاص چه کسانی می باشند؟

۱- سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

۲- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

معایب پیش فروش آپارتمان

هر چند که پیش فروش آپارتمان مزایایی را برای پیش خریدار آن دارد اما معایبی نیز دارد که بهتر است قبل از خرید از آن اطلاع داشته باشید.

اولین عیب آن امکان پیش فروش آپارتمان به دو نفر یا بیشتر می باشد چرا که اغلب این معامله ها به صورت قولنامه هایی بین افراد تنظیم شده و یک سند عادی محسوب می شود و نمی توان از آن استعلام گرفت.

دومین عیب آن این می باشد که ممکن است سازنده به موقع ملک را تحویل ندهد.

سومین عیب آن امکان تمام نشدن پروژه و نا تمام ماندن آن می باشد.

چهارمین عیب پیش فروش آپارتمان این می باشد که ممکن است مصالح طبق قرارداد اجرا نشود.

پیش فروش آپارتمان به چند نفر

احتمالا شما هم در اطرافتان شاهد پیش فروش آپارتمان به دو نفر یا بیشتر بوده اید و این سوال برایتان پیش آمده است که دلیل اصلی این اتفاق چیست؟ می توان علت اصلی آن را استفاده از قراردادهایی دانست که دولت بر آن ها نظارتی ندارد و در هیچ سامانه ای ثبت نمی شود به همین علت امکان استعلام گرفتن از آن وجود ندارد.

این اسناد که به آن اصطلاحا اسناد عادی یا همان غیر رسمی می گویند بسیار رایج می باشند و در معامله های زیادی از آن استفاده می کنند. این در حالی است که اگر این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و سند رسمی باشد این چنین اتفاقاتی مانند فروش ملک به چند نفر بسیار کمتر اتفاق خواهد افتاد.

پس نکته حائز اهمیت پیش خرید آپارتمان این می باشد که قرارداد آن باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و پیش فروش بودن آپارتمان الزاما باید در آن قید گردد.

حال اگر ملکی به چند نفر فروخته شده بود تکلیف چیست و مالک اصلی آن چه کسی است؟ مطابق قانون در صورتی که ملکی به چند نفر فروخته شده باشد، مالک اصلی ملک خریدار اول آن می باشد و ایشان می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوا اقدام به باطل کردن معاملات بعد از خود نماید. اما تکلیف بقیه خریداران چه می باشد؟

فروشنده مرتکب جرم انتقال به غیر و کلاهبرداری شده است و خریداران بعدی می بایست در این راستا از او شکایت نمایند و او مطابق با ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری، علاوه بر رد مال به صاحبش به حبس نیز محکوم می شود.

نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان

هنگام عقد قراردادهای پیش فروش ملک باید به نکات مهمی توجه کامل داشته باشید تا از مشکلات احتمالی در آینده تا حد ممکن جلوگیری نمایید. در ادامه با هم این نکات را بررسی می کنیم.

ابتدا باید سند مالکیت فروشنده و مشخصات کامل او در قرارداد درج شود.

قرارداد پیش ‌فروش آپارتمان باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و به ثبت برسد.

فروشنده ملک می بایست مجوزهای مورد نیاز برای درج آگهی پیش فروش را از مراجع ذی ربط گرفته باشد.

جزئیات کامل آپارتمان که شامل موقعیت ملک و متراژ آن و تمامی مشخصات دقیق آن می باشد باید به‌ صورت کامل و مشخص در قرارداد قید شود.

تاریخ دقیق تحویل ملک به خریدار باید مشخص باشد.

در صورت عمل نکردن طرفین قرارداد به تعهدات خود باید جریمه ای مشخص و در قرارداد قید شود. 

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی پیش فروش آپارتمان به دو نفر یا بیشتر پرداخت و تمامی نکات مهم در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان را برای شما شرح داد. توصیه اکید ما به شما این است که حتما قراردادهای خود را در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایید و هنگام تنظیم و عقد قراردادهای ملکی از وجود یک وکیل متخصص و مجرب در این امر بهره ببرید تا در حد امکان از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره پیش فروش آپارتمان و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری و تنظیم قرارداد توسط وکیل ملکی ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.