همه املاک و ساختمان ها با سپری شدن زمان و قدیمی شدن رو به فرسایش می روند. این موضوع باعث می شود که مالکین برای نوسازی ساختمان های قدیمی چاره ای بی اندیشند بنابراین تصمیم به تخریب ساختمان های قدیمی می گیرند و ساختمان جدیدی را به جای آن احداث می نمایند. اما تخریب و احداث آپارتمان جدید نیازمند سرمایه و دارایی می باشد که ممکن است هر مالکی قادر به تامین هزینه های آن نباشد. در چنین مواقعی مالک با سازنده توافق می نماید تا سازنده هزینه های ساخت آپارتمان را بپرازد و پس از احداث کامل آپارتمان با هم در آن شریک شوند. پیش از شروع همکاری مالک و سازنده می بایست قراردادی با نام مشرکت در ساخت بین آنها منعقد شود تا تمام اقدامات طرفین در چهارچوب قانون انجام شده و در صورت بروز اختلاف بین آنها مستندی برای پیگیری اختلاف در مراجع قضایی داشته باشند. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی قوانین مشارکت در ساخت می پردازد.
قرارداد مشارکت در ساخت
همانطور که گفته شد زمانی که ساختمان ها فروسوده می شوند مالکین آن تصمیم به تخریب و نوسازی این ساختمان ها می گیرند و در صورتی که بودجه کافی و سرمایه مناسب برای ساخت آپارتمان جدید را نداشته باشند اقدام به شراکت و همکاری با سازنده ها می نمایند. به این صورت که سازنده با هزینه های خود آپارتمان جدید را احداث می نماید و پس از احداث با مالک در آن آپارتمان شریک می شود.
پس از توافقات و پیش از همکاری میان سازنده و مالک قراردادی با نام قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می شود تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شده و همچنین اقدامات هر دو طرف به صورت قانونی پیش رود. یکی دیگر از دلایل عقد قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده این است که اگر در آینده طرفین با اختلافاتی مواجه شدند که قصد طرح دعوی در مراجع قضایی را داشتند بتواند به قرارداد فی مابین استناد نموده و از حقوق خود دفاع نمایند. اما چه موارد قانونی باید در این قرارداد ذکر شود؟ در ادامه این موارد را بررسی می نماییم.
موارد قانونی در قرارداد مشارکت در ساخت
برای هر دو طرف سازنده و مالک بسیار مهم است که قرارداد تنظیمی فی مابین آنها به درستی تهیه و تنظیم گردد چرا که هر کدام از آنها سرمایه زیادی را برای شراکت آورده اند. در این قرارداد می بایست تعهداتی که هر دو طرف نسبت به هم داده اند قید شود و هیمنطور می بایست ضمانت اجرای عدم انجام این تعهدات نیز در قرارداد پیش بینی شود. موضوع دقیق قرارداد و مدت زمان قرارداد از دیگر موارد قانونی مهمی می باشد که می بایست در قرارداد ذکر شود.
اما یکی از مهم ترین موارد قانونی مشخص کردن میزان آورده های هر طرف معامله و سهم هر کدام از آپارتمان نهایی می باشد تا در آینده اختلافات بر سر سهم هر شریک بروز نکند. در ادامه این موارد را دقیق تر توضیح می دهیم.
تعهدات طرفین:
مالکین می بایست ملک را تحویل سازنده دهند و تمام جزئیات و خصوصیات ملک را ذکر نمایند تا بر اساس آن برای ملک قیمت گذاری شود. دقت نمایید که ارزش ملک را مالک تعیین می نماید پس بسیار مهم است که این مسئله به درستی انجام شود.
همانطور که گفته شد سازنده وظیفه دارد تا هزینه های ساخت و ساز را پرداخت نموده و پروژه را در جهت پیشبرد اداره نماید. همچنین سازنده می بایست ملکی را برای سکونت مالک تا انتهای پروژه ساخت اجاره نماید که این خود جزء تعهدات مالی سازنده می باشد، هزینه های دیگری مانند هزینه شهرداری و جرائم مرتبط با ملک نیز بر عهده سازنده خواهد بود پس بسیار مهم است که سازنده تمامی هزینه های دقیق را بررسی نموده و در قرارداد ذکر نماید.
مدت قرارداد:
ذکر تاریخ دقیق در قرارداد از دیگر موارد قانونی ضروری و مهم مشارکت در ساخت می باشد. در ابتدا مالک موظف است تا تاریخ دقیق تحویل ملک به سازنده را مشخص و در قرارداد قید نماید و سازنده نیز باید زمان اجرای این قرارداد را که از زمان دریافت مجوز ساخت تا تحویل ساختمان به مالک می باشد به صورت تاریخ دقیق شامل روز، ماه و سال تعیین و در قرارداد ذکر نماید.
آورده و سهم طرفین:
در این قرارداد باید آورده هر طرف ارزش گذاری و ذکر شود. چرا که سهم هر طرف نسبت به آورده او تعیین می شود. اغلب در این نوع معاملات مالک 55% و سازنده 45% از آپارتمان نهایی و واحدها سهم می برند اما این اعداد از پیش تعیین شده نیستند و در هر قرارداد مالک و سازنده بر سر مقدار سهم هر طرف با هم توافق می نمایند که البته تعیین آن بسته به آورده هر طرف نیز می باشد.
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
برای تنظیم این قرارداد باید نکاتی را رعایت نمایید تا موجب بروز اختلافات در آینده فی مابین طرفین نشود. در ادامه به برخی از این نکات اشاره می کنیم.
ملکی که قرار است مورد ساخت و ساز قرار بگیرد باید دارای سند رسمی باشد.
مبالغی که طرفین قرارداد برای مشارکت می آورند باید برآورد و در قرارداد ذکر شود.
مدت زمان اجرای پروژه ساخت باید از زمان گرفتن مجوز تا زمان تحویل ملک به صورت مرحله به مرحله در قرارداد ذکر شود. (منظور این است که تاریخ دقیق خاکبرداری، اسکلت بندی ساختمان و …. باید در قرارداد قید شود)
میزان سود و سهم هر طرف از آپارتمان نهایی باید تعیین و در قرارداد قید گردد.
وجود یک ضمانت اجرایی در قرارداد الزامی است تا در صورتی که هر طرف تعهدات خود را عملی نکرد ضمانت اجرا شود.
در صورتی که توافقی برای انتقال سند به صورت وکالت به سازنده صورت نگرفته است از دادن هر نوع وکالت غیر ضروری به سازنده خودداری نمایید و در صورت نیاز می توانید به او وکالت کاری مدت دار بدهید.
در بالای تمام صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را قید نموده و از نوشتن عباراتی چون مبایعه نامه و معامله و … خودداری نمایید.
وکیل مشارکت در ساخت
همانطور که گفته شد نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بسیار مهم می باشد چرا که هر دو طرف قرارداد سرمایه زیادی را برای انجام آن صرف می نمایند و در صورتی که این قرارداد به درستی تنظیم نشود ممکن است موجب اختلافات بی شماری در آینده گردد.
برای مثال ممکن است سند ملک دارای مشکلاتی باشد و یا سازنده در زمان مقرر پروژه را تحویل ندهد و موارد دیگری که می تواند خسارات زیادی را برای طرفین به وجود آورد بنابراین بسیار مهم است که قرارداد به درستی تنظیم گردد.
توصیه می شود برای تنظیم قراردادی بی نقص که تمام نکات مهم حقوقی در آن رعایت شده است از یک وکیل مشارکت در ساخت بهره بگیرید تا از اختلافات احتمالی و خسارات جبران ناپذیر در آینده جلوگیری شود و در صورت بروز مشکلات در آینده با صرف کمترین زمان و پرداخت کمترین هزینه بتوان این مشکلات را برطرف نمود.
کلام آخر
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی قوانین مشارکت در ساخت پرداخت و موارد حقوقی و قانونی مهم این قرارداد را تشریح نمود. شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود درباره قرارداد مشارکت در ساخت و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و یا برای مشاوره حضوری با وکیل مشارکت در ساخت ما پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
