قرارداد اجاره عقدی است که در برابر آن اجاره کننده یا همان مستاجر با پرداخت مبلغی توافقی در مدت مشخص مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. در قرارداد های اجاره ملک اغلب مالک مبلغی را به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده و مبلغی را نیز به صورت ماهیانه از او دریافت می کند. حال این سوال پیش می آید که اگر مستاجر این مبلغ ماهیانه را به موجر پرداخت نکند چه اتفاقی می افتد؟
امروزه بسیاری از دعاوی در دادگاه های ملکی به علت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر می باشد. در صورتی که مستاجر اجاره بهای معین را پرداخت نکند برای او عواقب حقوقی خواهد داشت که گروه وکلای دیده بان حقوق امیر قصد دارد در این مقاله به بررسی آن بپردازد.
جهت دریافت مشاوره با شماره های زیر تماس حاصل فر مایید.
شماره تماس : 02188928542_02188928452
آدرس : تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57
راهکار قانونی در صورت عدم پرداخت اجاره بها
همانطورکه گفته شد عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به مالک یکی از مشکلات رایج در قرارداد های اجاره می باشد. این موضوع نگرانی های زیادی را برای مالکین به وجود می آورد که اگر مستاجر مبلغ اجاره ماهیانه را بر خلاف تعهد خود پرداخت نکند چه اتفاقی می افتد و باید چه راهکار قانونی را برای آن دنبال کرد؟ ما در ادامه این مقاله راهکار های قانونی را با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر برای شما بررسی خواهیم کرد.
نکته قابل توجه این است که برخلاف باور غلطی که بین مردم وجود دارد قراردادی با کد رهگیری در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می شود یک قرارداد رسمی نیست و از حیث عادی بودن تفاوتی با قرارداد اجاره ای که در خانه یا محل کار یا توسط یک وکیل بین طرفین تنظیم می شود ندارد بنابراین چنانچه طرفین تمایل به داشتن سند و مدرکی قوی و رسمی برای اجاره دارند، راه حل حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی و تنظیم اجاره نامه رسمی است.
ارسال اظهارنامه برای مستاجر
بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر اشعار دارد: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید.
هر‌گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد،
ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
پس در صورتی که قرارداد اجاره به صورت سند عادی باشد، مالک باید به دادگاه مراجعه کرده و برای مستاجر اخطارنامه ارسال نماید و در صورتی که قرارداد اجاره سند رسمی باشد مالک باید با مراجعه به دفترخانه برای مستاجر اظهارنامه ارسال نماید.
مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره پس از دریافت اخطاریه
مستاجر پس از دریافت اخطارنامه و یا اظهارنامه می بایست ظرف ده روز اجاره بها عقب افتاده را پرداخت نماید. در صورتی که این ده روز سپری شود و مستاجر از پرداخت اجاره بهای عقب افتاده امتناع کند، موجر می تواند خواستار وصول اجاره بها و تخلیه ملک مورد اجاره از دادگاه باشد.
در این قسمت نیز عادی یا رسمی بودن سند اجاره نامه مورد بررسی قرار می گیرد. در صورتی که قرارداد اجاره عادی باشد مالک می بایست به دادسرا مراجعه نماید و در صورتی که قرارداد اجاره به صورت سند رسمی باشد مالک می تواند به اداره ثبت یا دفترخانه مربوطه برای احقاق حق خود مراجعه نماید.
نکته مهم این است که با توجه به تبصره یک ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتی که طی یک سال مستاجر دو بار از پرداخت اجاره امتناع کند و پس از دریافت اخطاریه اجاره را پرداخت نماید و برای سومین بار از پرداخت اجاره امتناع کند، مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد و مستاجر دیگر شامل ارفاق قانونی نخواهد بود.
شروط توافقی در اجاره نامه
یکی دیگر از راهکارهایی که برای جلوگیری از مشکلات احتمالی بین موجر و مستاجر مرسوم می باشد قید شرایط توافقی در اجاره نامه مابین آن ها می باشد. طرفین قرارداد می توانند توافق کنند که در صورتی که مستاجر اجاره بهای خود را پرداخت نکرد، موجر حق تخلیه ملک را دارد.
یکی دیگر از توافقات رایج بین مالکین و مستاجرین این می باشد که در صورتی که مستاجر اجاره بهای خود را پرداخت نکرد و زودتر از موعد اقدام به تخلیه ملک نمود، موجر حق دارد مبلغ اجاره عقب افتاده به همراه خسارت را از ودیعه ای که نزد او می باشد کسر نماید. البته دقت داشته باشید که اگر این شروط در اجاره نامه قید نشده باشد مالک حق ندارد ملک را زودتر تخلیه و یا اجاره عقب افتاده را از ودیعه مستاجر کسر نماید.
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر پرداخت و تمامی راهکارهای قانونی آن را برای شما شرح داد. توصیه ما همیشه این است که برای تنظیم قرارداد اجاره از یک وکیل مجرب و متخصص در امر قراردادها بهره ببرید تا از مشکلات رایج احتمالی در آینده جلوگیری شود.
شما می توانید برای پرسیدن سوالات خود در مورد قرارداد اجاره و دریافت مشاوره تلفنی با شماره های 02188928452 و 09124726641 تماس گرفته و یا برای دریافت مشاوره حضوری و بهره گیری از وکیل متخصص در امر تخلیه ملک مورد اجاره پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.
